Die Baufinanzierung und der Baukredit

Die Baufinanzierung und der Baukredit

Mit dem Wunsch für das eigene Heim stellt sich auch die Frage der Baufinanzierung und der Höhe des Baukredits. Wer sich hier nicht umfassend informiert und beraten lässt, der läuft schnell Gefahr, arm bis ans Lebensende zu werden. Ich habe diesen Artikel aus Sicht eines Bauherren, also meiner Erfahrung, geschrieben und versuche euch vor den überschwenglichen Vorteilen bei der Suche nach dem Baukredit zu informieren.

Damit stellt die Baufinanzierung eine besondere Herausforderung dar und ihr solltet euch eines merken: Bankmitarbeiter und Kreditvermittler sind immer freundlich, aber nicht eure Freunde! Auch wenn sich etwas noch so gut anhört, immer gegenchecken oder im Netz fragen.

Vorüberlegung zur Baufinanzierung

Oft kommt man bei der Bank schnell zum sachlichen Teil und überprüft eure Kreditwürdigkeit und Vermögenssituation. Alles ist auf den Hauskauf zugeschnitten, aber wo bleiben eure persönlichen Interessen oder Vorteile? Der Baukredit soll ja nicht euer Leben bestimmen, sondern die Lebensqualität steigern.

Natürlich solltet ihr fest im Leben stehen und eure Finanzen im Griff haben. Aber wie sieht es mit einem neuen Auto, Urlaub, Familienplanung, Hobby oder anderen Interessen aus, die ihr euch wünscht? Macht es vielleicht mehr Sinn sich ein Grundstück näher am Arbeitsplatz zu gönnen, auch wenn es mehr kostet, aber man dafür 30 Minuten pro Fahrt spart und so eine Stunde mehr Freizeit hat? Wo wäre also eine gute Lage und was kostet der Quadratmeter? Wünsche sind immer ganz verschieden, aber sie sollten bei einem solchen Projekt nicht unter gehen. Berater bei der Baufinanzierung vergessen gerne, dass man auch ein Privatleben hat.

Von der Baufinanzierung zum Baukredit

Wo würdet ihr bei der Baufinanzierung zuerst hingehen? Hausbank, Kreditvermittler oder ein spezieller Vermittler für Baukredite? Zuerst geht ihr in das Internet und schaut euch um, welche Förderungen ihr für den Hausbau bekommen könnt. Im Link findet ihr dazu eine Übersicht und da gibt es wirklich mehr als man denkt. Wusstet ihr, dass die Kirche auch mal Zinslose Kredite oder Erbpacht zu günstigen Konditionen vergibt? Das die Länder den Wohnungsbau mit besonders Zinsgünstigen Krediten und manchmal Barzuschuss fördert? Das es eine Bürdermeister Förderung gibt und nicht zu vergessen die KfW und BaFa.

In einigen Fällen kann sich auch eine Kombination lohnen, zum Beispiel der KfW Kredit über 100.000€ und die restliche Baufinanzierung über eine Bank oder Kirche. Nehmt euch die Zeit, erkundigt euch und schaut nach einem guten Angebot für euch. Denkt aber daran, dass in einigen Fällen auch andere Forderungen wie bei der Hausbank gestellt werden. Wahrscheinlich müsst ihr dann Kirchensteuern zahlen, mehr dämmen oder habt andere Sollzinsbindungen. Prüft in jedem Fall das Angebot für den Baukredit sehr gründlich oder fragt jemanden, der sich auskennt.

Die Baufinanzierung von der Hausbank

Nun kommt der Gang zur Hausbank oder Kreditvermittler. Ihr solltet euch immer mehrere Angebote holen und nie am ersten Tag entscheiden. Die versuchen euch schnell eine Unterschrift zu entlocken und dann ist es zu spät. Es gilt ganz klar, je höher das Risiko für die Bank, desto mehr Zinsen zahlt ihr. Das ist normal. Daher erkläre ich im Video, was das ausmachen kann und wie ihr die Zinslast senken könnt oder sogar müsst.

  • WICHTIG – Das solltet ihr beachten:

Wir waren bei 3 Banken / Vermittlern und niemand hat uns von sich aus über Sondertilgungen informiert. Normal sind 5% ohne Zinserhöhung. Darauf solltet ihr bestehen, denn wenn ihr die Möglichkeit habt, dann sinken vor allem die Zinsen beim Baukredit. Außerdem wird euch das positiv bei einer Auslösung angerechnet.

Ebenso müsst ihr die Sollzinsbindung genau prüfen und vor allem was ihr an Zinsen auf 10, 15 und 20 Jahre zahlt. Sofern ihr könnt, schaut das ihr die 3% oder mehr als Tilgung ansetzen könnt. Das bedeutet zwar eine höhre Rate bei dem Baukredit, aber euer Abtrag ist höher und wirkt sich direkt auf die Zinslast aus.

Lasst euch auch alles genau zeigen, vor allem wie eure Rate zusammen gesetzt ist und wieviel Zinsen ihr bei der Laufzeit bezahlt habt. Im ungünstigsten Fall habe ich für 200.000€ eine Differenz vom besten und ungünstigsten Fall von 60.000€ Zinsen auf 20 Jahre gehabt ( 0,5 und 2,6% ).

Ziel für die Baufinanzierung

Ihr seht schon, dass ich immer pro Hausbauer denke. Daher sind die folgenden Ziele für Bauherren gedacht. Im Prinzip ist es eine Checkliste um gut vorbereitet in das Gespräch zu gehen.

  • Suche nach Förderungen um den Kredit und die Zinsen so klein wie möglich zu halten
  • Die Rate sollte bei 3% Tilgung liegen und euch genug Spielraum für weitere Interessen lassen
  • Lange Sollzinsbindung bei kleinem Zinssatz
  • Einberechnung der Muskelhypothek ( Eigenleistung )
  • Legt Wert auf eine Sondertilgung von 5% / Jahr
  • Ein kombinierter Kredit mit KfW sollte möglich sein
  • Nach der Sollzinsbindung sollte der Restkredit so klein wie möglich sein
  • Fragt nach, ob und zu welchen Konditionen eine Nachfinanzierung möglich ist
  • Nie sofort unterschreiben. Lasst euch immer Bedenkzeit geben und vergleicht mit anderen Angeboten
  • Lest euch das Kleingedruckte zusammen durch

Damit solltet ihr beim Baukredit kaum Probleme haben.

 

Details zur Baufinanzierung

Die Höhe des Baukredits

Grundsätzlich sollte die Immobilie immer zur Finanzsituation passen. Es hilft euch nicht, wenn ihr euch den Kredit vom Munde absparen müsst, wie man so schön sagt. Mittlerweile gibt es von preiswerten Fertighäusern bis hin zum Architekten geplanten Haus für jeden Geldbeutel etwas. Das macht die Baufinanzierung flexibel und ihr nehmt das, was ihr euch preislich vorstellen oder leisten könnt.

Bei der Berechnung der maximalen Kredithöhe fließen eure monatlichen Kosten wie Strom, Wasser, Müll, Autos, bestehende Kredite und Geld für die Kinder ein. Außerdem nimmt die Bank eine Werterhaltungspauschale von ca. 2€ / m² an und dann muss genug für Rate und Lebenskosten übrig bleiben.

Nun muss die maximale Höhe bestimmt werden. Das ist tricky und deswegen so schwer zu durchschauen, weil  es nach der Sollzinsbindung einen Restbetrag gibt. Vernünftigerweise sollte der so klein wie möglich oder gänzlich ausfallen. Ihr müsst dann nämlich einen neuen Kredit aufnehmen und wer weiss, ob wir dann noch immer so niedrige Zinsen haben. Die Sollzinsbindung ist für beide Seite einen Spekulation. Ihr bekommt für 10 Jahre einen günstigeren Zins als bei 20 Jahren und die Bank hofft, dass nach 10 Jahren das aktuelle Niedrigzinsniveau deutlich ansteigt und ihr dann auf den kleineren Betrag viel Zinsen zahlen müsst. Daher ist die Sondertilgung und mindestens 3% Tilgung Pflichtprogramm.

Ein Beispiel zur Baufinanzierung

Stellen wir uns vor, ihr würdet 250.000€ bekommen können. Dann habe ich euch hier eine Tabelle für den Baukredit auf 10 und 20 Jahre mit den aktuellen Zinsen erstellt. Ihr solltet euch nun setzen…

Laufzeit Zinssatz Tilgungsrate Rate Tilgung Zinsen Restschuld
10 0,93% 2% 610€ 53.000 21.000€ 197.000€
20 1,63% 2% 760€ 119.000€ 63.000€ 131.000€
10 0,93 3% 818€ 79.000€ 19.500€ 171.500€
20 1,63% 3% 964€ 73.000€ 54.300 73.000€

Erstellt habe ich das mit den Standardwerte vom Baufi24 Hausbau Zinsrechner. Also nix geschöntes und ich als Bauherr muss das ja auch nicht. Und ja, ich habe es 2mal nachgerechnet.

Besonders bei den 3% als Tilgungsrate ist nach 20 Jahren die Kreditsumme deutlich gesunken und der Restbetrag steht bei 73.000€, also etwa 25% des Gesamtkredites inkl. der Zinsen. Mit 964€ im Monat aber auch keine kleine Rate. Es würde eine Nachfinanzierung brauchen und da ist der Zinssatz ungewiss, aber man kann wohl mit 8-10 Jahren rechnen. Hier greift die Sondertilgung, die euch bei der Restschuld und Zinsen deutlich hilft.

Mein Tipp hier wäre: 1.100 oder sogar 1.200€ Rate im Monat für den Baukredit.

Dann habt ihr in 10 Jahren nur 18.000€ Zinsen gezahlt und bereits 120.000€ getilgt. Restschuld wäre 130 – 135.000€ je nach Rate. Nach weiteren 10 Jahren seid ihr selbst bei höheren Zinssätzen fertig oder zumindest fast fertig. Bei 1% Zinssatz habt ihr dann 6.500€ Zinsen gezahlt, bei 2% etwa 14.000€.

Deswegen bei der Baufinanzierung immer gut vergleichen.

Unabhängige Berater für die Baufinanzierung

Angesichts der Berechnung ist das eine gute Alternative, oder? Gibt es wirklich Unabhängigkeit, wenn der „Berater“ mit einer oder mehreren Banken zum Vergleich zusammen arbeitet? Irgendwie ist das wieder das Deckmäntelchen der Seriosität und Beratung und letzten Endes zahlt man doch. In der Finanzbranche sind unabhängig oder kostenlos keine besonders beliebten Begriffe.

Wer wirklich Hilfe sucht, der sollte dann lieber mal im Internet suchen und zwar in Finanzforen. Da tummeln sich zwar auch Trolle und Besserwisser, aber einige sind gut und helfen wirklich.

Ansonsten bietet sich das Portal Finanzfrage an. Einige kenne vielleicht Gutefrage.net, das ist ein Ableger davon und hier könnt ihr auch gute Antworten erhalten.

Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Je mehr – je besser. Es ist eine SIcherheit für euch und auch die Bank. Daher wird es sich besonders auf eure Zinsen auswirken. Könnt ihr 20% der Baukosten selber einbringen, bekommt ihr bereits einen deutlich besseren Zinssatz. Könnt ihr sogar 50% der Baufinanzierung selber stemmen, bekommt ihr die besten Zinssätze für euren Baukredit. Das sind auch die Zinsen, die man in der Werbung sieht.

Interessanterweise gilt bei dem Eigenkapital auch die Muskelhypothek. Ihr müsst also gar nicht alles als direktes Geld einbringen, sondern könnt von eurer Eigenleistung profitieren. Das spart kosten und senkt die Zinslast. Aber überschätzt euch nicht, die Muskelhypothek muss erarbeitet werden. Schaut euch dazu unser Video an >>

 

 

 

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