Bauvertrag – Die wichtigsten Optionen im Überblick

Bauvertrag und Inhalte

Bei Bauverträgen ist oft das Problem, dass wichtige Inhalte fehlen oder bewusst weggelassen werden. Das dient meist dazu, die möglichen Probleme oder Kosten ungleich zu verteilen und das im allgemeinen zu Ungunsten der Bauherren. Aber welcher Bauherr weiss schon, dass auch ein Festpreis durch eine Preisgleitklausel alles andere als Fest ist? Hier gehen wir die Punkte im Video durch und ich stelle euch einige Paragrafen dazu zur Verfügung.

 

Hausbauvertrag prüfen lassen

Wir haben es in der Bauzeit mit einigen Verträgen zu tun und kein Einmalbauherr kennt die Feinheiten der einzelnen Inhalte und Formulierungen. Daher mein Tipp:

  • Für den vertrag und die Inhalte nehmt euch einen Rechtsanwalt für Baurecht oder einen Anbieter, der sich auf diese Verträge spezialisiert hat.
  • Für die Bau- und Leistungsbeschreibung sollte es ein Baubegleiter oder erfahrene Person sein.

 

Wer kann alles prüfen?

Wichtig: Die Preise können sehr unterschiedlich sein und tendieren zwischen 200 und 1.000€. Vergleichen lohnt sich.

 

Inhalte des Videos

  • Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung
  • Preisbindung
  • Preisgleitklausel
  • Unwirksame Klauseln
  • Das neue Bauvertragsrecht
  • Fertigstellungsgarantie
  • Allgemeine Inhalte

Wichtige Paragrafen

Bau- und Leistungsbeschreibung

Diese wurden 2018 neu geregelt und im § 650j BGB – Artikel 249 § 2 Abs. 1 EGBGB aufgeführt. Siehe: https://dejure.org/gesetze/EGBGB/249.html

 

Preisgleitklauseln

Einfach gesagt, wenn die Preise während der Bauzeit für die Baufirma steigen, kann er diese an den Bauherren weiter leiten. Das ist daher auch eine Hintertür bei Festpreisen, denn diese sind dann nicht mehr wirklich fest. Normalerweise ist das eher etwas für Baustellen die langen Bauzeitdauer haben, aber aktuell dürfte das auch für Baufirmen im Einfamilienhaus-Bereich interessant sein und sich im Kleingedruckten wiederfinden. Bei den aktuell massiv gestiegenen Preisen für Holz, können diese Anpassungen schnell 5stellig werden. Vor allem ist das kaum kalkulierbar und das ist auch bei der Finanzierung ein Problem.

Dabei unterscheidet man zwischen Stoff- und Lohnpreisgleitklausel. Die Stoffpreisgleitklausel kommt bei erhöhten Rohstoffpreisen in Betracht, die Lohnpreisgleitklausel bei Lohnerhöhungen. Die Formel dazu macht die Anpassung auch für beide Klauseln gleichzeitig möglich.

Die Preisgleitklausel sollte daher nicht im Vertrag sein!

Aber ich finde keine Paragrafen dazu im Netz. Nur Warnungen.

 

Gültigkeit der unwirksamen Klauseln

Dazu findet ihr hier mehr:

 

Wichtige Vertragsinhalte

  1. Schaut euch die Vertragspartner genau an
  2. Soll es ein VOB oder BGB Bauvertrag werden
  3. Rechtsbeistand suchen
  4. Vertragsinhalte und die Bau- und Leistungsbeschreibung genau prüfen, ob alles darin enthalten ist
  5. Lasst euch Baubeginn, sowie die Bauzeit schriftlich im Vertrag geben. Das ist auch wichtig bei einer Bauzeitüberschreitung und Schadenersatz.
  6. Preisbindung und Festpreisgarantie sollte vorhanden sein.
  7. Keine Preisgleitklauseln
  8. Zahlung nach Fortschritt und Abnahmen in Teilbeträgen
  9. Abnahmen sollten immer gemacht werden, vorzugsweise mit einem Baubegleiter
  10. Planungsunterlagen müssen übergeben werden, zB für die EnEV
  11. Verjährungsfrist für Mängelansprüche, in welchem Zeitrahmen diese beseitigt werden müssen und Bürgschaft
  12. Fertigstellungsgarantie
  13. Vertragsstrafen ( zB 0,3% / Werktag )
  14. Gewährleistungsausschlüsse?

 

Bauvertrag kündigen

Zuerst einmal müssen wir zwischen Verträgen BGB und VOB unterscheiden. Die meisten Bauherren werden wohl einen BGB Vertrag, also Werksvertrag haben. VOB ist eher selten, aber bringt den Baufirmen auch Vorteile und daher könnte diese nun öfters ausgestellt werden.

Das Bauvertragsrecht wurde 2018 angepasst und ist nun etwas Bauherrenfreundlicher. Dennoch sollte man nicht leichtfertig kündigen, denn das hat meist hohe finanzielle Verluste zur Folge…. auch für beide Seiten. Vor allem bei Fehlern in der Kündigung und seien es nur Formfehler. Man sollte daher den Ablauf mit einem Rechtsanwalt für Baurecht absprechen.

Video zur Kündigung

Kündigung innerhalb von 14 Tagen

Ihne Nachteile oder Begründung, kann der Bauherr innerhalb von 14 Tagen Kündigen. Allerdings kann das Bauunternehmen tatsächlich erbrachte Leistungen in Rechnung stellen. Interessant ist, zumindest laut Anwalt.de > https://www.anwalt.de/rechtstipps/das-widerrufsrecht-bzw-widerrufsjoker-fuer-verbraucher-beim-bauvertrag-seit-dem-01012018_138556.html, dass man ohne eine Widerrufsbelehrung sogar 1 Jahr und 14 Tage hat. Diese muss eigentlich VOR Vertragsabschluss gemacht werden. So könnte man in den Genuss einer deutlich längeren Kündigungsfrist kommen.

Freie Kündigung

Zum 1.1.2018 ist das neue Baurecht in Kraft getreten und laut BGB Artikel 648  https://dejure.org/gesetze/BGB/648.html kann der Bauherr, aber auch das Bauunternehmen jederzeit kündigen. Das befreit aber nicht von Zahlungen und ist in etwa so geregelt, dass tatsächlich erbrachte Leistungen bezahlt werden müssen. Hier die Details:

Kündigung aus wichtigem Grund

Auch wenn der Gesetzgeber keinen genauen Grund nennt, aber man kann seit der Baurechtsanpassung 2018 BGB 648a einen Bauvertrag kündigen. Im Absatz 314 und folgend, wird aber auch gesagt, dass man bei einer Vertragsverletzung zuerst die Möglichkeiten von Abmahnung, Fristen gegeben werden muss, damit Abhilfe geschaffen werden kann. Erfolgt das nicht, dann ist die Kündigung aus wichtigem Grund rechtens.

Kündigung bei Insolvenz

Insolvenz sieht der Gesetzgeber nicht als wichtigen Grund an. Meist kommt ein Insolvenzverwalter und die Baustelle kann weiter laufen. Das alles hängt natürlich im Detail davon ab, wie sich der Sachverhalt genau darstellt. Ich verstehe das so, dass es davon abhängt wie sich das mit dem Insolvenzverwalter ausgeht und ob man mit seinen Unterlagen nachweisen kann, dass man in der Lage ist das Bauvorhaben laut Vertrag abzuschließen.  So ganz wohl ist mir dabei nicht, aber ein guter Kompromiss gefällt meist beiden Seiten nicht….

Allerdings weicht diese Regelung soweit vom §648a ab, dass es anfechtbar sein könnte. Lasst euch da von einem Spezialisten beraten.

Teilkündigung

Irgendwie widerspricht das auch dem $648a eines unzumutbaren Vertragsverhältnisses. Bei unseren eher kleinen Aufträgen ist es eher unwahrscheinlich, aber dürfte zu großen teilen vor Gericht langen oder zumindest per Rechtsanwalt geklärt werden.  Zu deutsch, man ist gewillt weiter mit dem Auftragnehmer zu arbeiten und fordert die Fertigstellung, schliesst aber Teilarbeiten plötzlich aus… Das riecht nach Ärger…

 

Leistungen, Vergütung und Schadenersatz

Basis ist die Feststellung des Leistungsstandes, den beide Seiten einfordern können. Verweigert sich eine der Parteien oder fehlt unentschuldigt, trägt diese die Beweislast. Ihr solltet daher unbedingt dabei sein. Am besten nehmt euch einen Baubegleiter oder Fachmann mit, der auch Baumängel oder Pfusch sieht. Vor allem wenn die noch schnell schnell etwas fertiggestellt haben, damit sie abrechnen können. Denn dieser Leistungsstand ist Grundlage für spätere Zahlungen.

Der Unternehmer kann den Teil der abgeschlossen ist auch abrechnen.

Allerdings ist die Frage von Schadenersatz damit nicht geklärt.