Tiny House Vorschriften in Bayern

Tiny House Vorschriften in Bayern

Keine Baugenehmigung, aber dennoch viele Vorgaben

Tiny House vorschriften in Bayern
Tiny House vorschriften

Vorschriften in Bayern

Schnell mal umziehen? Eine andere Region besuchen? Schön wäre es, aber da gibt es donnch so einiges zu tun. Um Licht in das WirrWarr zu bringen, hier die Sammlung dazu.

Wichtig: Ich habe das nach bestem Wissen zusammengetragen, aber ich bin alleine. Wenn ihr noch Tipps, Infos oder Details habt, einfach an Mad@Hausbau-Anleitungen.de senden. Danke euch.

Denn Schwarmwissen rockt!

Tiny House Bauvorschriften in Bayern

Mit der 75m³ Regelung, sind die Bayern führend im Bereich Tiny House, auch auf Rädern. Man braucht zwar keine Baugenehmigung ansich, aber es gibt dennoch Vorschriften die beachtet werden müssen. In diesem Artikel geht es daher um die Vorgaben für Tiny Häuser in Bayern. Netterweise hibt es dazu auch ein PDF vom Landtag, wo die wichtigsten Fragen ebenfalls geklärt werden.

https://www.bayern.landtag.de/www/ElanTextAblage_WP18/Drucksachen/Schriftliche%20Anfragen/18_0011865.pdf

Nun bin ich kein Profi, aber ich versuche alles im Detail nach bestem Wissen zu erläutern. Ansonsten ruft einfach das betroffene Bauamt an, die sind meist sehr aufgeschlossen.

Was ist die 75m³ Regelung

Kleine Gebäude brauchen oft keine Baugenehmigung, aber die Größen dafür sind in den Bundesländern unterschiedlich. Bayern ist hier mit 75m³ Spitzenreiter. Dabei zählt der Bruttorauminhalt, gemessen an den Außenkanten. Bei Tiny House on Wheel zählt dabei auch der Raum unter dem Hänger, also bis zum Boden.

Wie ihr im Inhalt seht, gibt es noch weitere Vorschriften, die man einhalten muss. Die Befreiung hat aber einige Vorteile beim Bau.

Zusammengefasst:

  • Bis 75m³ keine Baugenehmigung
  • Es zählen die Außenkannten für die Berechnung des BRI – das ist DIN genormt.
  • On Wheel wird bis zum Boden gerechnet
  • Andere Vorschriften müssen aber beachtet werden

Was bedeuten 75m³

Wenn man flach baut mit Dachhöhe 2,5m ( Gebaudeklasse 1 hat  in Bayern definierte Höhe für Aufenthaltsräume, aber das greift hier nicht. ) bleibt eine Grundfläche von 30m². Das können dann 5×6 oder 7,5×4 sein. Im Prinzip ein 1-Zimmer Apartment mit kleinem Bad. Nun sind 2,5m Höhe nicht viel ( Innendecke dann wohl eher 2,2m je nach Aufbau), daher auch mal auf 3m gerechnet. Dann bleiben 25m² Grundfläche. Also 5×5 oder 6×4. Wahrscheinlich ist hier 8×3 die sinnvollste Lösung.

Bedenkt, ihr braucht auch noch die GEG mit dem 024er Durchlasswert.

Daher sind die 75m³ Tiny Häuser für Singles oder Paare eine beliebte Variante. Vor allem können auf ein Grundstück gleich mehrere Tiny Häuser gestellt werden. Mit der 3m Regel aus den Abständen in der Landesbauordnung, wird aus 6×4 immerhin 12x10m – Damit sind es 120m². Somit würden auf unser 650m² Grundstück gleich 5 Tiny Huuser Platz finden. Das schafft auch mehr Wohngebiet, als bei einem EFH.

Somit eignen sich diese Tiny Häuser auch für die Zeitbebauung und Verdichtung.

Wollt ihr größer bauen, dann braucht es die übliche Baugenehmigung.

Baugenehmigung

Man braucht zwar keine Baugenehmigung, aber da man einige Vorschriften einhalten muss, ist das Bauamt dennoch zu informieren und man muss die benötigten Unterlagen beibringen. Hier wird dann geprüft, wie Abstände sind, ob Parkplätze angelegt sind oder GEG und Abwasser eingehalten wurden. Man könnte also sagen, es ist eher eine Prüfung, als eine Genehmigung.

Basis ist natürlich, dass das Grundstück für die Bebauung zugelassen ist. Dazu solltet ihr euch auf dem Bauamt erkundigen. Fragt dabei gleich nach dem Bebauungsplan, denn wenn ihr den nicht einhaltet oder Sonderwünsche habt, dann muss eine Befreiung für diese Punkte beantragt werden. Ob das dann gestattet wird, liegt im Ermessen der Baubehörden.

Dabei ist es rechtlich egal, ob das Tiny Haus fest gebaut wird, oder auf Rädern ist.

Dauer der Baugenehmigung: Rechnet 1-3 Monate. Das hängt auch davon ab, ob es Sonderwünschen und Befreiungen besprochen werden müssen. Wenn dem nicht so ist, geht es meist sehr schnell. Für unser EFH hat die Baugenehmigung vom Martinsheim und Kitzingen nur 8 Tage genraucht! Sensationell!

Ein Punkt sollte noch erwähnt werden. Auch wenn das alles verfahrensfrei ist, es darf grundsätzlich nur ein Tiny House pro Grundstück aufgestellt werden. Alles darüber hinaus solltet ihr mit dem Bauamt besprechen. Auch gilt die 75m³ Regelung nicht mehr, wenn ihr 2 davon nebeneinander stellen wollt.

Das braucht ein Tiny House oder Tiny House on Wheel

  • Bad und Küche
  • Es braucht Fenster
  • Deckenhöhe ist in Bayern in der Gebäudeklasse 1 nicht definiert und kann frei gewählt werden
  • Sollte die Fenster nicht zu öffnen sein oder es fensterlose Zimmer geben, dann braucht es eine Belüftung. Mein Tipp: Gibt Belüftung mit Wärmetauscher.
  • Treppen und Blitzschutz laut Bestimmung
  • Bei Kamin müssen die Vorschriften eingehalten werden
  • Die GEG muss eingehalten werden
  • Ggf Hochwasserschutz
  • Alles sollte auch zu den Stvo Vorgaben passen. Also Maße, Splitterschutz und Ladungssicherung

Zusammengefasst:

  • Ihr braucht keine Baugenehmigung oder Kenntnisverfahren
  • Ihr seid verantwortlich, dass alle Vorgaben eingehalten werden
  • Vorgaben sind: Bebauungsplan, GEG, Abwasser, Hochwasserschutz, Standsicherheit, Kaminofen usw.
  • Ihr braucht dazu die benötigten Unterlagen. Welche das jeweils sind, sagt euch die Baubehörde.

Landesbauordnung

Die ist als Dach für alle Kommunen da und regelt allgemeine Dinge. Unter anderem die 75m³ Regelung, aber auch Abstände oder Zuwege. Ähnlich wie bei einem EFH kann man sich von einigen Dingen befreien lassen, aber dafür gibt es Regeln. Wer zum Beispiel direkt an der Grundstücksgrenze bauen will, da gibt es einige Vorgaben.

Letztendlich regeln diese auch das Zusammenleben der Nachbarn und sind dafür da, dass anderen Nachbarn kein Schaden entstehen.

Allerdings sind wir hier wieder bei Genehmigungsfrei, einhalten müssen wir Abstände usw. dennoch.

Bebauungsplan

Der gibt die örtlichen Rahmenbedingungen an. Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, dann gilt $34 BauGB und soll sich in die Umgebung einfügen. Dehnbarer Begriff…. Hier ist es wohl dennoch ratsam, etwas Diplomatie walten zu lassen.

Wenn es einen Bebauungsplan gibt, dann ist der einzuhalten! Oder nicht?

Aus meiner Sicht kollidiert das hier etwas. In das Ortsbild einfügen und Verfahrensfrei… Theoretisch und auch praktisch muss es nicht die geforderte Dachform oder Farbe haben. In der Praxis gleich mal mit allen Nachbarn und Kommune anlegen? Eure Entscheidung. Versucht einen Kompromiss wie ein Pultdach und knallt Solar drauf. Passt es dafür vielleicht farblich an oder schaut, wie sich das THoW besser einpasst. 

Ortssatzung

Die gute Nachricht zuerst, in Bayern gibt es die Straßenbeteiligung nicht mehr. Dennoch können in der Satzung einige Dinge stehen, die Geld kosten. Sehr beliebt die Wasser- und Abwasserabschnitte, teilweise auch ausgelagert zu den Wasserversorgern. Darin können Beteiligungen und Kosten für die Hausbesitzer anfallen. Lest euch das daher gut durch oder fragt auf dem Bauamt.

Auch bei verdichteten Flächen, wo Regenwasser in die Kanalisation einfließt, können Gebühren verlangt werden. Das kann man teilweise mit einer Zisterne umgehen. Steht evtl. auch im Bebauungsplan.

Klärt das im Vorfeld, da es bei der Planung berücksichtigt werden sollte.

Abwasserverordnung

Auch das muss geklärt werden. Theoretisch wäre eine Klärgrube denkbar, aber auch der Anschluzss über die kommunale Abwasserentsorgung. Welche Möglichkeiten ihr habt, seht ihr in der Ortssatzung. Aber wenn es ein kommunales Abwassernetz gibt, werdet ihr wohl daran müssen.

Beim eigenen Grundstück läuft das, wie beim normalen EFH.

Habt ihr ein mobiles Tiny House und wollt nur pachten, dann braucht man Anschlüsse, die dafür geeignet sind. Dazu gehört auch Dämmung und Reinigung, wenn man umzieht. Theoretisch wäre auch Trenntoilette und Grauwasserbehälter möglich, aber das dürfte arge Diskussionen auslösen.

Sofern kein Kanal da ist, wäre auch eine Kleinkläranlage eine Option. Fragt mal im Bauamt, was dort erlaubt ist.

Hochwassergebiet

Unsere erste Idee war ein Grundstück, dass aber im Hochwassergebiet lag. Da gibt es vom Wasseramt auch noch Vorgaben und man braucht die entsprechenden Infos für das Bauamt. Das Bauamt sagt euch auch, welches Wasseramt für euch zuständig ist und was man braucht. Das sind 3 oder 4 Werte. Alles halb so eild und geht recht schnell und kostenfrei.

Beim Tiny House auf einem Fundament wird das wie ein EFH behandelt.

Tiny House on Wheel ist das noch einmal was anderes. Da besteht der Hochwasserschutz im wegfahren. Oder aber, der Hochwasserspiegel von Amtswegen ist so gering, dass ihr Stelzen oder Wechselbrücke nutzen könnt um diesen Wert zu übertreffen.

Bei uns war der 120cm. Das ist schon ordentlich, wenn man nur 4m Höhe hat.

Bei uns war das Wasseramt Aschaffenburg recht fix. Ich meine, dass war in einer Woche geklärt.

Gebäude Energie Gesetz / GEG

Noch eine Sonderregelung ist die GEG Vorgabe. Bisher war das für ein Tiny House nicht zwingend nötig oder man konnte auf besondere Härte plädieren. Aber im Zuge des Krieges und der Einsparungen, wird das zum 1.1.2023 auch für die Tiny Häuser Pflicht. Bitter, aber es geht ganz gut mit der Kombi PIR Dämmung und ISUm MF 14. Video dazu kommt noch.

Den Nachweis dazu müsst ihr haben. Normal macht das der Tiny House Bauer oder Architekt, wenn ihr aber selber baut, dokumentiert alles!

Wichtig: Kauft ihr ein gebrauchtes Tiny House, dann werdet ihr auch die Werte einhalten müssen. Dazu später mehr als Video.

Wahrscheinlich ist das mit einer 12-13cm dicken Wand zu machen.

Kaminofen / Schlot

Da wir beim Wohnen Gebäudeklasse 1 sind, gelten hier auch die normalen rechtlichen Vorgaben. Der Schornsteinfeger macht dazu die Feuerstättenschau und sagt euch, was ihr machen müsst. Üblicherweise braucht ihr ein Blech um den Ofen, das Rohr sollte weiter oben aus dem TH gehen und die Durchführung muss Feuerfest sein. Ebenso muss außen der Schlot über das Gebäude ragen und es gibt Abstandsvorschriften zum Nachbarn und Fenstern. Wenn ihr also Kamin wollt, dann fragt zuerst den Schornsteinfeger und schaut den Platz an, ob man Nachbarn stört.

Wichtig ist dann auch eine Belüftung. Ansonsten verbrennt alle euer Sauerstoff und das kann übel enden. Daher eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung nutzen. Es gibt wohl einige wenige Kamine, die haben einen eigenen Lüftungsanschluss nach draußen.

Ansonsten gelten auch die Vorgaben zur Reinigung und ggf. Prüfung der Anlage.

Gasheizung: Die muss alle 2 Jahre überprüft werden. Das ist durch einen mobilen Prüfer möglich. Ansonsten die Tüv und Dekra Stationen. In Siedlungen kann man gemeinsam die Prüfung durchführen lassen.

Splitklima: Da gibt es keine Vorgaben, aber der Einbau muss von einem Fachmann gemacht werden. Und zwar einem SHKler mit der R32 Prüfung. Sonst drohen bis zu 50.000€ Bußgeld.

Sonderbaugebiet

Grad die Siedlungen sind Sonderbaugebiete und dafür werden Vorgaben aufgestellt. Die sind zwar sehr allgemeingültig, können aber problematisch sein. Denn wenn man sein THoW für eine Siedlung angepasst hat und will umziehen, dann passt es evtl. nicht mehr.

Die Betreiber senden euch dazu eine Liste.

Auch hier braucht es keine Baugenehmigung, aber es gilt praktisch das Hausrecht. Die Vorgaben sind mit den Bauämter abgestimmt, da wird es schwierig etwas zu ändern. Aber meist sind die Auflagen nur gering. Wie zum Beispiel keine grellen Farben verwenden, Abstände zum Nachbarn oder Solaraufständerung.

Einspeisung ins Netz / Solar

Auch das ist so eine Sache. Der Gesetzgeber macht keinen Unterschied zwischen Immobilie und Mobilie. Der Netzbetreiber hat auch kein direktes Veto, sondern prüft nur, ob man an der Stelle einspeisen kann. Dabei geht es um die technische Möglichkeit. Ihr habt eine On Grid, also eine Anlage die sich im Stromnetz befindet und Strom abgibt oder aufnimmt. Da bekommt ihr eine Einspeisevergütung von 8,2 Cent pro Kw/h. Nur mal zum Vergleich, wenn dann euer Strom nicht reicht, zahlt ihr aktuell beim Ökostrom 67 Cent….  

Sofern es technisch geht, sollte es kein Problem sein. Aber evtl. müsst ihr Zähler nachrüsten. Anfrage Energieberater läuft.

Wenn aber nicht, was dann?

Ihr baut eine Off Grid Anlage. Diese muss auch angemeldet werden. Ihr könnt dort dennoch die 230V Landstrom anschließen, aber der Wechselrichter darf keinen Strom in das Netz abgeben.

Daher sollte dringend ein Powerpack dazu nehmen. Ich baue mir eine 48V / 280Ah Anlage mit BMS für 2000€. Bei 67Cent / Kw/h habe ich die nach 3000Kw/h wieder raus. Grad mit Splitklima, mehr als sinnvoll.

Falls es bei euch windig ist, könnte auch die Kombi mit einer vertikalen Windkraftanlage sinnvoll sein.

Schlusswort

Verfahrensfrei hört sich sooooo gut an, aber mahr auch nicht. Und in anderen Bundesländern, kann das schon ganz anders aussehen…

Dennoch hält sich der Aufwand in Grenzen. Paar Telefonate und Mails, dann ist man schon gut weiter.

Tiny House

Tiny House

Leicht, günstig und in Bayern ohne Baugenehmigung

Tiny House on Wheel
Tiny House bauen / DIY

So wird mein Tiny House

Eine Scheidung ist nun wirklich nicht das Ende der Welt, aber die Welt will erkundet werden. Als Wander- und Reiseblogger tue ich genau das und warum so viel Ballast mit sich herum tragen? Ein Tony house on Wheel ist genau nach meinem Geschmack und vor allem, geht das auch völlig autark, selbst mit Heizung.

Das alles hat Vprteile und Reduktion bin ich durch mein Dachzeltnomadendasein ja gewöhnt. Aber vor allem habe ich kein 500.000€ EFH am Bein.

Tiny House für 16.000€

Was nun in den folgenden Monaten kommt, soll euch Mut machen, über andere Wege nachzudenken. Wollt ihr wirklich für 500.000€ an Krediten euer ganzen Leben malochen? Geht es nicht günstiger?

JA

Was nun kommt ist keine exakte Anleitung, sondern zeigt nur die Basisideen, die ihr für euch nutzen könnt. Daher kommen während meines Tiny Hoúse Projektes auch immer die Alternativen und was man sonst benötigt. Ebenso was die Baugenehmigungen betrifft und wie man damit umgeht.

Mut, Vorbereitung – MACHEN!

Überlegt euch zuerst, was ihr wollt. Paare nehmen gerne die mobilen Tiny Häuser mit 20-33m² und oft riesiger Terrasse. Wer etwas festes will, kann kleine Holzhäuser zwischen 40 und 80m² bauen, die es bereits mit 3fach Verglasung ab 40.000€ zum selber bauen gibt. Besonders in Polen kann man günstig sehr gute Tinys kaufen. Die Auswahl ist gut und meist mit den deutschen Vorschriften umsetzbar.

Vor allem für Selbermacher eine gute Gelegenheit. Falls ihr handwerklich Hilfe braucht, macht einen Arbeitsstundentausch, vergesst BG Bau nicht, und stellt das Haus hin oder baut es aus. Auch hier gibt es unterschiedliche Ausbaustufen.

Tiny House planen und bauen

Eine detailierte Anleitung die Allgemeingültig ist kommt noch, das würde sonst ein Roman werden.

  1. Grundstück(sprobleme)

Kennt aktuell jeder Hausbesitzer, wie schwer das ist. Beim Tiny ist das noch schlimmer, denn das ist nicht vorgesehen und Kommunen wiollen das nicht unbedingt oder es gibt Bebauungspläne. Man brauch daher ein Grundstück, wo man auch bauen darf.

Also zuerst die Bauämtergefragt, wie es aussieht. Für die meisten Neuland, aber man stößt auf großes Interesse. Viele fanden das sogar ziemlich cool. In Bayern gibt es dafür sogar vom Land ein PDF, wo vieles geregelt wird und die Bauämter nehmen das gerne als Basis. Ansonsten gelten alle Vorgabe, wie bei einem normalen Haus auch.  Bebauungsplan, Hausanschlüsse, Landesvorgaben und Hochwasser.

Vorteil für die Kommunen: Es passen mehrere Tinys auf ein Grundstück, also mehr pro Kopf Umlage und Einwohner auf gleicher Fläche möglich. Außerdem ist die Energiebilanz für ein kleines Haus besser, was auch nachhaltiger ist.

Grundstück finden

Ich habe derweil eine Anzeige in Ebay Kleinanzeigen gestartet und mich bei diversen Facebook-Gruppen angemeldet. Nach 4 Wochen rief mich Lisa an, sie hat ein Grundstück und Interessentin, die gerne teilen will. Also haben sich Conny und ich zusammengetan und machen das Projekt auf 450m² gemeinsam. Sie nimmt ein sehr cooles Musterhaus und wird das Vertreiben. Zeige ich euch später. Ich baue wieder selber.

Das spart Kosten und dennoch hat jeder seinen Bereich.

Bayern und die 75m³ Regel.

Das ist schon Mega hier. Man kann ohne Baugenehmigung ein Haus bis 75m³ aufstellen OHNE Baugenehmigung! Allerdings muss man sich an den Bebauungsplan halten oder Befreiungen beantragen. Damit fallen auch Vorschriften wie Statik, Raumhöhen, Fenster, Dämmung usw. weg. Dadurch kann man Mega günstig bauen.

Es macht natürlich wenig Sinn, ein instabiles Haus zu bauen, keine Dämmung zu haben und dann beim Heizen zu bluten usw. Aber wie man das am besten umsetzt, bleibt einem SELBER überlassen. Zumindest bei fast allem, was nach den Hausanschlüssen kommt. Ihr dürftet sogar eine 12 oder 24V Elektroinstallation selber machen und braucht nur Strom als Reserve. Mit Solar ist man nur weitgehend autark.

75m³ als mobile Variante

Jetzt kommt ein weiterer Kniff dazu. Ich bin ja Reiseblogger und warum das Haus nicht mitnehmen? In Amerika ist das recht normal und ei haben noch größere Häuser als wir. Aber geht das in Deutschland? JA und man hat sogar die Wahl. Entweder du gehst zum TÜV und lässt das als Wohnwagen laufen, hast dann aber Statik nachzuweisen usw. was teuer ist. Oder, du machst es als Ladung mit U-Bügeln und Flügelmuttern. Dann ist man unterwegs nur verantwortlich, dass die Ladung gut gesichert ist. Ab und zu ist die Regelwut der Gesetzgebung auch mal zu was nütze.

Für den weiteren Aufbau muss ich mich an die Stvo halten. Die besagt, max. 3 Tonnen bei den Maßen: 2,55 Breite und maximal 4m hoch. Hänger wird nun 8,4 x 2,5 und 3,90m hoch. Es ist ein Tieflader mit 52cm Höhe.

Wie setzen sich die 16.000€ zusammen?

  • 5.500€ der Hänger
  • 1.000€ Holzständerrahmen
  • 1.500€ Dämmung PIR und Steinwolle 
  • 3.000€ Multiplex Holz
  • 1.500€ Dampfsperre, Dachbleche, Regenrinne, Fenster und Türen ( gebraucht )
  • 500€ Kleinteile
  • 1.300€ Bad und Elektro
  • 700 Split Klima
  • 1.000€ Reserve

16.000€

Dazu wird ein weiterer Ausbau kommen

  • Solar 5Kw 3.000€
  • Speicher 7Kwh 1000€
  • Terrasse 1500€

Damit habe ich ein sehr stabiles Tiny, da der Rahmen beidseitig mit Multiplex beplankt ist. Dazwischen kommt eine Lage mit 8cm PIR, was so ziemlich der beste Dämmstoff mit WLG 021 ist, aber wenig Masse hat. Daher noch 5cm Steinwolle zur Schalldämmung. Wandstärke 15cm. Bleibt für Wohnraum 2,20m übrig.