Hausbau ohne Eigenkapital

Baufinanzierung | Baukredit ohne Eigenkapital
Kurzform: Ohne Eigenkapital in das eigen Haus? Das wäre von 10 Jahren noch sehr schwierig gewesen, aber dank der geringen Zinsen ohne weiteres machbar. Allerdings lassen sich die Banken diese Baufinanzierung gut bezahlen und das kann ich Zehntausende Euros in der Laufzeit kosten. Daher hier einige gute Tipps, wie ihr die Zinsen niedrig haltet und dennoch Kapital bekommt!

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Der clevere Trick beim Baukredit

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Ich bin ja Gegner dieser windigen Angebote. Nicht selten sind es Kostenfallen, die langfristig sehr viel Geld kosten und die Laufzeit um Jahre verlängern. Daher hier ein solide Empfehlung, die euch nicht unnötig Geld kostet und Barkapital für einige Dinge bringt, die man normal nicht über den Baukredit bekommt. So habt ihr Reserven für Gebühren, Baustrom, Miet WC, unerwartete Kosten, Grundstücksgebühren usw. Im Video gibt es die Details. 

Fördergelder Direktzahlungen – Es gibt Fördergelder, die euch direkt auf euer Konto überwiesen werden, wenn die Fördermaßnahme abgeschlossen ist. Ihr macht damit aus den günstigen Konditionen des Baukredits verfügbare Barmittel. So bekommt ihr bis zu 17.500€ für die Heizung, bis zu 5.000€ / Kind von den Landesbanken ( nicht in allen Bundesländern ) oder bis zu 2.700€ für eine Ladestation und einige Bundesländer fördern Solarstrom über einen Batteriezuschuss. Auf diesem Weg sind 20-30.000€ möglich, aber ihr müsst diese kurzzeitig Schulter. Manchmal hilft auch fragen, ob man etwas später zahlen darf oder ein Privatkredit. Die Banken machen das auch, aber da sind die Zinsen hoch und es könnte noch Strafzinsen geben. 

Wie wird aus der Vollfinanzierung eine Teilfinanzierung?

Wenn euer Hausbau 350.000€ kostet, aber ihr kein Eigenkapital habt, solltet ihr dennoch diese Summe senken. Die Einsparung an den Zinsen sind enorm und können euch ohne weiteres 5 Jahre beim Abzahlen ersparen. Schaut das ihr das über eine Muskelhypothek in Kombination mit Fördergeldern macht. Wie das genau geht, lest ihr in den Details. Allerdings bringen nicht alle Förderungen gleich etwas, wodurch man auch langfristiger planen sollte. 

Vor- und Nachteile

Vorteile

  • Hausbau braucht weniger Eigenkapital
  • Man kommt schneller in die eigenen 4 Wände
  • Man kann einige sehr gute Förderungen nutzen
  • Einige Fördermittel liefern Barmittel
  • Die Zinsen sind extrem niedrig
  • Durch die Muskelhypothek, Förderungen und Re-Investment, kann die Bausumme verringert werden.
  • Baukindergeld schafft für 10 Jahre etwas mehr monatlichen Puffer
  • Senkung der Nebenkosten durch die eingesetzten Förderungen

Nachteile

  • Die neuen BEG Förderungen für Neubauten sind dafür weniger geeignet
  • Je weniger Eigenkapital, desto mehr Zinsen. Bei 1% können das 40.000€ und mehr ausmachen.
  • Schlechtere Konditionen bei diversen Optionen wie Reserveoption, können die Folge sein.
  • Der Abtrag im Monat ist geringer, was zu längeren Laufzeiten führt
  • Evtl. rechnet man so knapp, dass die Bank nicht finanziert, weil die Förderung zu hoch ist

Förderungen statt Eigenkapital

Wenn euer Hausprojekt 350.000€ kosten soll und ihr braucht nur 270.000€, dann bekommt ihr schon recht gute Zinsen. Damit ist eure Tilgung höher und ihr zahlt nicht so lange ab. Aber wer sagt, dass man die 80.000€ dazwischen als Eigenkapital braucht? Gerade für Familien und Klimaschutz gibt es einige üppige Geschenke, die verschiedene Ansätze haben. So reduzieren sie die Kreditsumme, verringern die Zinsen, sparen bei den Nebenkosten oder geben euch zusätzliche Monatsgelder. Einige werden sogar noch als Barmittel während der Bauzeit ausgezahlt.

Das sind die möglichen Fördergelder

  • Ihr könnt mit einem KfW40+ Haus 37.500€ Tilgungszuschuss bekommen
  • Für Heizung / Lüftung gibt es bis zu 17.500€ / max 35% der Handwerkerrechnung für die förderfähigen Positionen
  • Bis zu 2.700€ für eine Wallbox mit 3 Ladepunkten
  • Bis zu 5.000€ / Kind von den Landesbanken
  • Baukindergeld für 10 Jahre
  • Solarförderung ( aktuell Batteriespeicher )
  • Bürgermeisterförderungen

Hausfinanzierung Beispiele

Wer schnell ins eigene Heim möchte und nicht ewig ansparen will, der könnte eine Vollfinanzierung nutzen. Dabei ist es enorm wichtig, dass man sich einen genauen Überblick über die eigenen Finanzen schafft und besonders beim Belastungstest gut abschneidet. Stellt euch mal den Supergau vor, ihr habt den Hauskauf ohne Eigenkapital gewählt und packt selber mit an ( Muskelhypothek ). Es passiert ein Unfall und ihr habt einen Komplizierten Bruch. Damit bekommt ihr nach 6 Wochen nur noch Krankengeld, könnt nicht mit ausbauen und müsst länger Miete zahlen. Ich will euch keine Angst machen, aber nehmt es nicht auf die leichte Schulter.

  • Wichtig: Eine Bank versucht ihr Risiko immer zu minimieren und das ist gut so. Schließlich arbeitet sie mit dem Geld anderer Kunden und muss Gewinn erwirtschaften. Sie lassen sich solche Risikofinanzierungen hoch bezahlen und daher solltet ihr immer mehrere Angebote einholen oder ZUERST zu eurer Landesbank schauen, was die an Zinsen und Konditionen anbietet.
  • Ansonsten empfiehlt sich, auch mal einen  Online Kredit Vergleich zu nutzen. Einfach, um auch mal ein Gefühl dafür zu bekommen. 

Die Nachteile liegen hier klar auf der Hand. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital bedeutet immer einen höheren Zinssatz und der steigt zur 100% Finanzierung im letzten Viertel sehr deutlich. Das kommt daher, das im schlimmsten Fall das Haus verkauft werden muss und ist es nur mit 60% finanziert, bekommt die Bank ihr Geld sicher wieder. Bei einer 90% Finanzierung, könnte die Bank drauf legen und das spürt ihr bei den Zinsen.

Ein Beispiel: Objektwert 200.000 – 20 Jahre Laufzeit

Bis 150.000€ bleiben die Zinsen stabil bei 1,65%. Nach den 20 Jahren sind das 38.300€ Zinsen.

Bei 160.000 geht es hoch auf 1,8%. Hört sich nicht viel an, aber das sind dann 44.600€ Zinsen. Das sind satte 6.300€ mehr Zinsen.

Bei 180.000€ steigt der Zinssatz auf 1,95% und das sind 54.200€.

Bei 200.000€ gibt es noch einen satten Sprung auf 2,5% und das wären 77.200€

Das wirkt sich auf die Monatsrate aus.

Bei 150.000€ und 3% Tilgung könnten das zB 590€ Rate betrragen. Davon wären dann 210€ nur für die Zinsen.

Bei 200.000€ und 3% Tilgung würde die Rate satte 920€ betragen und darim wären 420€ nur für Zinsen.

Katastrophal wären 2% Tilgung bei den 200.000€. Da bleiben es 420€ Zinsen, aber nur 335€ Tilgung. So alt werdet ihr wahrscheinlich gar nicht, um das zu zahlen. Damit wäre der Hauskauf ohne Eigenkapital eigentlich vom Tisch.

Liste der Einsparungen im Detail

Förderungen

In meinem Spezial zu den Hausbau Förderungen habe ich sehr detailiert die Möglichkleiten aufgezählt. Gerade für junde Familien wird ein Feuerwerk aus Förderungen gezündet und nein, ich will euch nix verkaufen, es ist wirklich so. Ich wohne und Würzburg und da hat die Bayerische Landesbank eine Förderung mit 0,5% Zinsen ( + Gebühren ) und es gibt pro Kind 2.500€ Extrageld. Das spart euch ca. 60.000€ Zinsen. Mit der KfW Förderung bekommt man maximal 100.000€ zu 0,75% und einen Tilgungszuschuß von 5.000€. Kirchen vergeben manchmal sogar zinslose Kredite. Die BaFa fördert Heizung, Solar und Energieberater, es gibt eine Bürgermeisterförderung usw.

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist das euer bester Weg. Beschäftigt euch damit sorgfältig und fragt nach wo ihr könnt.

Muskelhypothek

Ihr packt selber mit an oder schont euer Budget bei den Handwerkerkosten durch Eigenleistung? Dann rechnet die Bank euch das an. Damit bleibt der Wert des Hauses gleich hoch, aber ihr braucht weniger Kredit und damit wäre der krasse Sprung bei den Zinsen gut abgefedert. Wenn ihr da noch regulär arbeiten geht, ist das aber auch eine sehr hohe Doppelbelastung und wenn euch Freunde helfen, denkt an die Abgaben für die BG Bau. Nix ist umsonst… wie immer…

Damit ist die Muskelhypothek ein wichtiger Baustein für den Hauskauf ohne Eigenkapital. Eigentlich macht es den Kauf erst sinnvoll, da man damit die Zinsen und Rate massiv drückt.

Erbpacht

In anbetracht der enorm hohen Grundstückskosten, könnte die Erbpacht eine Option sein. Wenn ihr auf diese Weise ein günstiges / erschlossenes Grundstück bekommt, belastet es nicht euren Kredit und das drückt Zinsen und die monatliche Belastung. Allerdings kommt die Pacht dazu, die aber die die gesparten Zinsen fast ausgeglichen werden. Dennoch rate ich dringend davon ab. Während andere nach 20 Jahren ein Grundstück haben, zahlt ihr weiter bis ans Lebensende und eure Erben auch, ohne das euch etwas gehört. Die Hirche will euch nichts Gutes!

Daher solltet ihr diese Option beim Hauskauf ohne Eigenkapital nur im Notfall in Betracht ziehen.

Günstiges Haus finden

Wir haben mit Massa Haus gebaut und da gab es kostenlos eine Kniestockerhöhung, Garage oder Küche dazu. Aktuell gibt es eine Heizung im Wert von 7.000€. Ihr sollte da wirklich mal bei den Hausbaufirmen schauen, wo ihr solche Angebote abgreifen könnt.

Ansparen statt Hauskauf ohne Eigenkapital

Dank Wohn Riester oder Sparmöglichkeiten, könnte man den Hausbau auch etwas verschieben und damit Geld sparen. Aber nun wird es kniffelig.

Wir haben eine Niedrigzinsperiode und wenn ich heute 1,0% bekomme, könnten es nächstes Jahr auch 2,0% sein und da wären wir wieder beim oberen Beispiel. Das kann echt teuer werden. Mit Wohn-Riester könnte man zwar von den staatlichen Geldern profitieren, aber man wird stark gebunden und die Immobilie muss der Altersvorsorge dienen. Da müsst ihr arg aufpassen.

Dann wäre da noch die Monatliche Miete. Bei 600€ macht das in 5 Jahren fast 50.000€ aus.

Eigenkapital hin oder her, aber auch hier müsst ihr das gut überlegen. Wenn ihr durch die oberen Tipps den Hauskauf ohne Eigenkapital stemmen könnt, dann wird das die bessere Variante sein. Wichtig ist aber, dass ihr nicht nur fürs Haus arbeitet und der Belastungstest gut ausfällt.

Einsparung durch Vermietung

Wie wäre eine Einlegerwohnung die vermietet werden kann? Das müssen nicht immer Fremde sein, könnte auch in der Familie was werden. Bei uns wäre das ganz einfach gegangen, da wir eine Kniestockerhöhung gratis bekommen haben und damit 2x 100m² haben. Die Mehrkosten währen bei uns knapp 10.000€ gewesen. Allerdings müsst ihr auch damit rechnen, dass ihr mal Pech mit den Mietern habt. Ihr solltet die Miete daher nicht zu 100% einrechnen. Lasst euch da gut beraten, wie man am besten eine Wohnung vermietet und worauf man achten sollte.

Hauskauf ohne Makler

Für mich sind Makler einfach nur Giernacken. Sie treiben die Preise in die Höhe und wollen bis zu 6% Provision. Also 12.000€ für ein Haus von 200.000€. Da ihr baut, braucht ihr ein Grundstück und ich habe euch Tipps für ein günstiges Grundstück zusammen gestellt.

Detailsund Zusammenfassung

Ich hoffe ich habe euch damit Anregungen gegeben. Merkt euch: Förderungen nutzen, Eigenleistung und Kosten senken sind die wichtigsten Bausteine. Wie ihr das im Detail löst, müsst ihr vor Ort schauen.

Allerdings bieten das nicht alle Banken an und besonders die günstigen Banken fallen da aus dem Raster. Ihr werdet also mehrere Fragen müssen oder geht zu einem Kreditvermittler. Last euch vor allem die genauen Zinsen und die enthaltenen monatlichen Zinsen genau aufschlüsseln.

  • Nebenkosten werden meist nicht oder nur mit anderem Zinssatz als Kredit vergeben. Ihr solltet Gebühren, Notarkosten, Baustrom, Bauwasser, Dixie, Straßensperrungen, Baugenehmigung und Versicherungen aus eigener Tasche zahlen können.
  • Läuft noch ein Kredit für ein Auto? Das ist kein Ausschlußgrund, aber ihr sollten versuchen, das Auto auszulösen um Kreditfrei mit dem Hauskauf ohne Eigenkapital starten zu können.
  • Schaut vorher eure Schufa an und prüft euren Score. Manchmal sind da alte Einträge drin, die gar nicht relevant sind, aber den Kredit verhindern können. Ihr bekommt dazu einen Zugang bei der Schufa.
  • WICHTIG: Ihr könnt die Sollzinsbindung auswählen. Lasst euch den Restbetrag des Kredites nach dieser Laufzeit mitteilen. Ihr müsst dann eine Anschlussfinanzierung machen oder löst ihn aus. Da ist die Restsumme ein guter Indikator.
  • Sofern ihr andere Sicherheiten oder genug Geld habt und dennoch ein Haus kaufen ohne Eigenkapital wollt, dann sprecht das mit der Bank ab. Da Sicherheiten vorhanden sind, sollte sich das in den Zinsen bemerkbar machen.
  • Ganz ähnlich wenn das Grundstück bereits euch gehört und schuldenfrei ist. Auch das ist eine Sicherheit und trägt zu niedrigen Zinsen bei.
  • Nachfinanzierung ist da noch ein heikles Thema. Meist wird der Hausbau teurer und wer schon keine Kapitaldecke hat, dem tun dann auch mal 500€ weh. Klärt es auf der Bank ab und lasst euch dazu gründlich beraten.

Fazit zum Hauskauf ohne Eigenkapital

Wenn ich mir die Artikel zu dem Thema durchlese, dann haben die zwar recht mit den hohen Zinsen und Risiko, aber keiner beschreibt die Möglichkeiten für Einsparungen und sinnvolle Planung. Der erste Weg beim Hauskauf ohne Eigenkapital muss sein, die möglichen Förderungen zu nutzen und damit die Finanzierung zu senken.

Das macht es nicht leichter, ist sicherlich mit mehr Aufwand verbunden, aber ihr müsst weniger Kapital aufnehmen und macht aus der Vollfinanzierung vielleicht eine 90 oder 80 Prozent Finanzierung. Das wird nicht immer und bei jedem gehen, aber warum das keiner anspricht ist mir schleierhaft.

Bereitet euch wirklich gut vor und denkt auch über die Tilgung bei langer Krankheit, Todesfall, Arbeitsunfähigkeit, Trennung usw. nach. Das sind keine schönen Themen, aber es gehört dazu. Eure Einkommen müssen stimmen, sonst kommt es zum Schluß zur Versteigerung.

Tipp

folgt