Baufinanzierung

DFH Urteile

DFH Urteil – Abtretungserklärung

Russich-Rolette für Bauherren?

Wichtig: Bei wem die Abtretungserklärung drin ist, der sollte 2 Sachen unbedingt machen. Auch wenn ihr bereits den Bau abgeschlossen habt, solltet ihr das dem Bauherrenschutzbund zeigen, denn trotz zweier Verfahren hat die DFH erneut etwas in die Wege geleitet, damit die Bauherren übervorteilt werden. Dieses Mal scheinbar per Finanzierungsbestätigung und das nur an die DFH gezahlt werden darf. Das wird wohl grad geprüft… Ich bin kein RA, aber wenn es mehr Infos gibt, ergänze ich das hier.

  1. Ihr müsst unbedingt die Abtretungserklärung los werden. Etwas weiter unten stehen die massiven Nachteile und solange ihr das nicht macht, kann die Bank nichts machen. Fordert die DFH auf die Abtretungserklärung aufzuheben. Setzt ihnen eine Frist! Die müssen das dann der Bank zukommen lassen. Erst dann hat das für euch keine Nachteile mehr.
  2. Für alle Bauherren ( auch ehemalige! ), die diese Zusatzvereinbarung der Abtretungserklärung unterzeichnet haben, sollten oder mussten, hat man vom Bauherrenschutzbund eine Mail eingerichtet, die das prüft und an das Gericht weiter leitet. Schreibt dorthin, dann gibt es ein Formular was ihr ausfüllt und alles geht seinen Gang. Das kostet euch nichts! Dürfte aber helfen, dass die DFH zukünftig ihre aggressive Taktik gegen Bauherren überdenkt.

Mail: Abtretungsurteil@gmail.com

Urteil gegen die DFH

Die DFH hat 2017 einen Prozess verloren und sollte 14 unwirksame Klauseln aus ihren Verträgen nehmen. -> Az. 2 U 296/16 Dagegen legte man eine Nicht­zulassungs­beschwerde beim Bundesgerichtshof ein und diese wurde zurückgewiesen. Dabei ging es hauptsächlich um die Verbraucherfeindliche Abtretungserklärung und das man Vertragsinhalte nachträglich ändern kann. 2021 kam es erneut zu einem Rechtsstreit, weil man über einen Kniff die Abtretungserklärung doch wieder einigen Bauherren unter gejubelt hat. Man verlor 2022 und musste Strafe zahlen. In dem VLog von der Baurechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger kommt in einem Nebensatz über den Rechtsanwalt auch gut rüber, wie die Einstellung gegenüber den Bauherren ist. Ich bezeichnet dieses gesamte Vorgehen als Niederträchtig!

Die Nachteile für Bauherren

Anfangs hört sich doch vielleicht noch ganz normal an. Natürlich soll die Baufirma ihr Geld bekommen und es wird ja vond er Bank erst gezahlt, wenn man es anordnet. Leider ist das nicht so einfach und hier einmal eine Liste mit den Nachteilen. Bei den Gerichtsurteilen wurde das als massive Übervorteilung bezeichnet, die Rechtsanwältin Frau Reibold-Rolinger nannte es Verbraucherfeindlich und hier wird auch klar, warum.

Basis ist normalerweise das Zusammenspiel zwischen Bauherren und Baufirma. Es gibt ein Angebot mit Leistungen, dazu einen Preis und die Unterschriften. Hat die Baufirma ihre Arbeit erledigt, gibt es das Geld. Haben sie es nicht, nur teilweise oder gibt es Mängel, dann überweißt man nur einen Teil und den Rest, wenn alles erledigt ist. JEDE Seite hat also Interesse daran, dass alles ordentlich zum Abschluss kommt. Dem Bauherren steht also das Druckmittel des Geldes zur Seite.

Das ist dann wichtig, wenn es zum Streit kommt. Sagen wir, die Baufirma hat einen schweren Fehler begangen und der Schaden liegt bei 20.000€. Die Baufirma will das aber nicht beheben, anders / billiger beheben usw. Dann geht man als Bauherr hin, fordert mit Fristsetzung zur Erledigung auf. Oft auch mit Rechtsanwaltsschreiben. Gibt es keine Einigung geht es vor Gericht, aber da man ja an sein Geld kommt, kann man eine andere Baufirma beauftragen. Evtl. hat man vorher noch ein Gutachten gemacht. Damit geht der Hausbau also weiter, wenn auch mit einer kleinen Verzögerung. Aber es gibt einen Ausweg.

Nicht so bei der Abtretung.

Überblick Nachteile

  • Das Geld ist eingefroren und du kommst nicht mehr heran
  • Bei Problemen kannst du natürlich die Zahlung verweigern, aber das hat Konsequenzen. Ohne Geld wird die Baufirma wahrscheinlich die Arbeit einstellen
  • Bei größeren Streitigkeiten sitzt das die Baufirma einfach aus. Normalerweise könntest du ein Gewerk ja neu vergeben, aber dein Geld ist gebunden. Die Baufirma bekommt ihr Geld sowieso und hat damit nur wenig Druck, die Situation zu klären
  • Du hast nun einige Probleme, denn die Zeit spielt für die Baufirma und damit hast du gar kein Druckmittel und auch ein Rechtsanwaltsschreiben bringt nichts oder wenig. Anstatt einer Einigung, bleibt dir fast nur der Gerichtsweg und der ist zeitintensiv, auch erst einmal teuer.
  • Es ist schwer Termine bei Handwerkern zu bekommen. So einfach mal eben umplanen ist kompliziert und meist verlängert das die Bauzeit zusätzlich, da die Gewerke nicht gleich neue Termine haben.
  • Oft ist ein Gewerk von einem anderen abhängig und wenn einer nur einen späteren Termin hat, kann das bei den anderen Gewerken auch längere Wartezeiten bedeuten
  • Das erhöht deine Bauzeit und somit deine Kosten sehr massiv
  • Unter kann es dazu kommen, dass eure Preisbindung ausläuft und ihr dadurch noch einmal mehr zahlen müsst. Das kann sich auch auf das Material auswirken
  • Dazu kommen höhere Zinszahlungen durch die Bereitstellungszinsen. Diese sind deutlich höher, etwa 2%, als der spätere Bauzins. Rechnet mal, wenn ihr einen Kredit von 400.000€ habt und das bei 3 oder 3,5%. Das können dann schnell 3-15.000€ zusätzlich werden und ihr habt derweil nichts abgetragen.
  • KfW kann verloren gehen. Der Energieberater muss nach 3 Jahren ab der Bewilligung seinen Abschlussbericht bei der KfW haben. Wurde uns damals gesagt und ist wohl noch so. Da man den Antrag vor Baubeginn stellt, kann es problemlos bis zu einem Jahr dauern, bis das Haus aufgestellt wird. Durch den Boom und Handwerkermangel sogar deutlich mehr. Wenn dann ein Rechtsstreit kommt, droht diese Frist zu kippen… Das kostet dann 50-70.000€ Fördergelder ( Kombination Tilgungszuschuss, eingesparte Zinsen und kürzere Laufzeit )

Urteil Abtretungserklärung

Das Problem für den Bauherren: Auch beim Hausbau hat man ein Vertragsverhältnis Leistung gegen Geld. Kommt das ausführende Unternehmen seiner Leistung nicht nach, pfuscht oder beschädigt etwas, kann man es auffordern dies zu beheben und falls nicht, hat man das Druckmittel nicht oder nur teilweise zu zahlen. Ein wirkungsvolles Mittel um Streitigkeiten zu klären. Mit der Abtretungserklärung unterschreibt man aber, das man selber nicht mehr an das Geld kommt und es nur noch freigeben kann.

Dabei war die Abtretungserklärung so geschickt gemacht, dass man nicht nur eine Abtretungserklärung von der Bank wollte. Wenn das Geld von der Bank nicht reichte, weil man viel Eigenkapital hatte, dann musste man auch sein Eigenkapital in der entsprechenden Höhe abtreten und auf ein extra Konto legen.

Ließt man sich die ganzen Beschwerden bei den DFH Geschädigten ( Allkauf, Okal und Massa Haus ) durch, dann ließt man immer wieder: Die DFH regiert nicht mehr auf Mails oder Telefonate. Es scheint so zu sein, dass man unbequeme Forderungen einfach ignoriert und das aussitzt. Da der Bauherr ja kein richtiges Druckmittel hat, bleibt nur noch der Anwalt, der erst einmal auch nichts ausrichten kann. Danach vielleicht noch ein Gutachten, Gerichtsprozess und kaum ein Bauherr hat eine Rechtsschutzversicherung. Nicht selten sind die Bauherren dann kaum noch in der Lage, die finanziellen Mittel für einen Prozess aufzubringen und stehen mit dem Schaden alleine da. Dann klagt man eben nicht….

Weitere Übervorteilungen aus den 14 Klauseln

Fett gedruckt sind meine Anmerkungen.

  • Die Zahlungsbedingung ist erbracht, wenn die Leistung im wesentlichen erfüllt ist – Noch nicht fertig, aber Geld haben wollen? Was ist mit Abnahme oder bei Mängeln?
  • Das fehlen von Leistungen oder Vorliegen von Mängeln sind kein Grund NICHT zu zahlen. Habt ihr schon einmal eine solche Klausel woanders gelesen?
  • Klausel zur förmlichen Abnahme
  • Der endgültige Preis wird dann anhand der jeweils gültigen Preisliste vom Unternehmen festgelegt. – Angebote sind doch Festpreise?
  • Werden aufgrund behördlicher Auflagen Leistungsänderungen erforderlich, trägt der Bauherr die dadurch eventuell entstehenden Mehrkosten. – Und was, wenn die Firma etwas vergessen oder nicht beachtet hatte? Dann zahlst der Bauherr für fremde Versäumnisse.

Da man diesen Ablauf so oder so ähnlich immer wieder ließt, scheint das also die Taktik zu sein. Gegenüber den Bauherren und ihrem Lebenstraum ein für mich absolut niederträchtiges Geschäftsgebaren.

Video

Leider kann ich das Video nicht einbetten, aber hier findet ihr den VLog von Manuele Reibold-Rolinger zum erneuten Urteil.

https://www.facebook.com/groups/329315121570044/permalink/673153663852853

BGH / OLG Urteil reicht nicht

Nachdem man die 14 Klauseln rausnehmen musste, war der DFH es wohl ungemein wichtig, dass man die Abtretungserklärung dennoch irgendwie bekommt. Mit dem Kniff einer 20% Bürgschaft und der Wahl einer Abtretungserklärung wähnte man sich auf der sicheren Seite und im Video der Baurechts-Rechtsanwälting kommt der Kommentar gut rüber, wie man über das Thema denkt. Kam mir zumindest so vor, dass man Bauherren einfach nur abziehen will. Anders ist das mir nicht zu erklären.

Die Abtretungserklärung war und ist weiterhin NICHT zulässig!

Weitere unwirksame Klauseln

Hier nur die Wichtigsten Klauseln, die die DFH nicht mehr nehmen darf. Wenn ihr das lest merkt ihr schnell, wie massiv die Nachteile für Bauherren waren. Man hat das Verfahren auch über Jahre laufen lassen und ist bis zum BGH gegangen, nur um diese weiterhin gegen Bauherren nutzen zu können. Diese unglaubliche Energie richtete sich nur gegen uns Bauherren! Wie sagte die RAin so schön: Verbraucherfeindlich.

https://www.bauglueck.de/14-unwirksame-klauseln-fertighausvertrag-unterlassungsurteil-rechtskraftig/

Alle Klausen findet ihr auf ihrem Blog, hier der Auszug:

In einem Fertighausvertrag sind folgende Bestimmungen zum Zahlungszeitpunkt unwirksam:

7- “Die vorstehenden Zahlungsbedingungen sind erfüllt, wenn die entsprechenden Leistungen im Wesentlichen erbracht sind.”

8- “Das Fehlen einzelner Leistungen und das Vorliegen von Mängeln stehen der Fälligkeit einzelner Zahlungen nicht entgegen.”

9- Sowie ohne unmittelbaren Zusammenhang mit dem Zahlungsplan bzw. der ersten Abschlagszahlung der Hinweis “Im Übrigen gilt § 632a Abs. 3 BGB.”

In einem Fertighausvertrag sind wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 5, § 309 Nr. 2 und § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB folgende Bestimmungen zur Abnahmewirkung unwirksam:

10- “Falls eine förmliche Abnahme aus Gründen, die der Bauherr zu vertreten hat, unterbleibt, gelten die Leistungen des Unternehmens als abgenommen mit Ablauf von 12 Tagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistungen.”

11– “Hat der Bauherr das Haus oder einzelne Räume in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Tagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nicht anders schriftlich vereinbart ist.”

In einem Fertighausvertrag sind folgende Bestimmungen zur Abtretung der Darlehensauszahlungsansprüche nach § 309 Nr. 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam:

12- “Der Bauherr ist verpflichtet, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Beginn der Arbeiten seine Darlehensauszahlungsansprüche gegenüber der das Bauvorhaben finanzierenden Bank, dem Kreditinstitut oder dem Versicherungsunternehmen an das Unternehmen abzutreten. Die Abtretung erfolgt zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenen Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn gegenüber dem Unternehmen. Der Bauherr wird sein Finanzierungsinstitut anweisen, die Darlehensvaluta gemäß den im Darlehensvertrag und im Hausvertrag vereinbarten Bedingungen an das Unternehmen auszuzahlen.”

13– Ziffer 2. wird aufgrund des Klauselumfangs nur gekürzt und sinngemäß wiedergegeben:
“Soweit der Bauherr die Vergütung aus vorhandenem Eigenkapital erbringt, ist dieses auf ein gesondert einzurichtendes Bankkonto einzuzahlen und der Anspruch auf Auszahlung zur Sicherheit an das Unternehmen abzutreten.”

DFH – Nein danke

Als Bauherr und Blogger ist es mir nicht mehr möglich, die DFH anderen Bauherren zu empfehlen. Bisher war mein Tipp immer Bodenplatte und Hülle, Technikpaket lieber von Handwerkern vor Ort, Dämmpaket aus Kostengründen von Bausep. Aber wie soll man solche Firmen mit einem derartigem Geschäftsgebaren empfehlen? Würdet ihr die DFH noch euren Freunden / Bekannten guten Gewissens empfehlen?

Wobei man ebenfalls sagen muss, dass eine Firma immer versuchen wird sich zu schützen. Das ist normal und kann man auch angemessen tun. Die Abtretungserklärung, grad auch in Kombination mit den anderen Klauseln, ist eine extrem übermäßige Absicherung gewesen.

Jede Menge Geschädigte

Mittlerweile organisieren sich die Geschädigten und vor allem Ralf Trachte ist da der wichtigste Ansprechpartner und koordiniert vieles in seiner Freizeit. In den letzten knapp 3 Jahren hat er 780 Geschädigte zusammen getragen. Die Palette reicht von kleineren Problemen bis hin zu Rechtsstreitigkeiten. Ich werde das demnächst einmal genauer anschauen und als VLog aufarbeiten. Aktuell habe ich auch keinen Grund an Ralfs Aussage zu zweifeln. Aber demnach ist die Chance recht hoch, dass ihr auch zu den Geschädigten gehören könntet und wer weiß, wie die als nächstes gegen Bauherren agieren. Es ist scheinbar wichtig und bei so vielen Problemen auch denkbar, dass man sich etwas einfallen lassen muss.

Manipulation der Bewertungen

Offensichtlich muss man daher auch die Fassade aufrecht erhalten und bei einer Bewertung der DFH von 2,1 meine ich, hat man angefangen, die Bauherren aufzufordern zu bewerten und gibt ihnen dafür auch Cookies. Man verlangt wohl nicht positive Bewertungen, aber seien wir mal ehrlich, darauf läuft es hinas. Mittlerweile ist man bei deutlich über 4 und erweckt den Anschein, eine tolles Unternehmen zu sein. Lest euch die Bewertungen bis 2020 durch… das spricht Bände,

Quellen:

https://www.test.de/Fertighaeuser-Unwirksame-Vertragsklauseln-5611230-0/

https://bauglueck.de/14-unwirksame-klauseln-fertighausvertrag-unterlassungsurteil-rechtskraftig/

Gegen die KfW Klagen

Ihr habt neue Informationen zum Rechtsweg? Dann schreibt mir. Ich ergänze es hier und alle Bauherren profitieren davon. Bitte an: Mad@Hausbau-Anleitungen.de – Danke.

KfW verklagen

Bringt das was oder gilt die Aussage in den AGBs, dass kein Anspruch besteht?

Mit dem Stopp der KfW Förderung entsteht vielen Bauherren ein massiver Schaden. Man hat sich einen kostenpflichtigen Energieberater genommen, die Tilgungs- und Investitionszuschüsse inkl. der Zinsvergünstigungen machen ohne weiteres 50-75.000€ aus. Außerdem muss man mehr Kredit aufnehmen, damit steigt das Risiko für die Bank und Zinsen werden noch teurer.

Da beruhigt es nur wenig, dass man den Notstopp machen musste, weil die Töpfe leer sind. Dafür kann die KfW nichts, auch die neue Regierung hat das nicht verschuldet. Das ist ein Fettnäppchen, was die Vorgängerregierung hinterlassen hat. Oder warum sonst, legt man das Ende der KfW55 auf den 31.1.? Damit alle noch schnell den Antrag stellen und die neue Regierung in Erklärungsnot kommt.

Kann man Klagen?

Ja. Ich habe mir die AGBs angesehen und auch Diskussionen von Rechtsanwälten, die gegen die KfW wegen dem Kindergeld geklagt haben. Möglich ist es also. Sinnvoll? Kommt drauf an.

Weitere Informationen:

Ich verlinke euch einmal die Treffer bei Google zum Thema:

Google Suche: Gegen die KfW-Klagen

Rechtsweg ausgeschlossen, aber…

Es steht geschrieben: Die KfW zahlt den Zuschuss im Rahmen eines privatrechtlichen Vertrags aus

Das ist der Knackpunkt.

Grundsätzlich gilt ja und ist beschrieben, das nur gezahlt wird, wenn die Töpfe gefüllt sind. Aktuell sind Anträge für KfW55 im Volumen von 20 Milliarden eingegangen. Normalerweise 5-700 Millionen pro Monat, also 6-8 MRD / Jahr.

  • Die Töpfe haben noch Geld, aber nicht genug. Sie sind also nicht leer.
  • In den AGBs wird auf die Vorgaben im Merkblatt verwiesen. Bisher wurde immer gezahlt, wenn man das befolgt hat.
  • Die Antragstellung war also eine Überprüfung, ob die Kriterien eingehalten wurden. Daher war die Förderung Planungssicher
  • Die KfW Bank prüft nicht die Liquidität, das macht die antragstellende Bank.
  • Die Frage ist tatsächlich, ob man versucht gegen den Stopp zu Klagen und damit auf eine Genehmigung. Oder auf Schadenersatz wegen Formfehlern.
  • Auch wäre die Frage, ob man wegen den Kosten für den Energieberater klagt. Der war ja Bedingung aus dem Merkblatt.

KfW40 Besonderheit

Bei den KfW40 Varianten kommt noch hinzu, dass diese ja nur auf Eis gelegt sind. Normalerweise liefen die Anträge recht schnell ab und man konnte schon die ersten Arbeiten planen. Nicht jeder kann nun den Baubeginn ewig weit nach hinten schieben, bis eine Lösung gefunden ist. Die müssen dann sehen, wie sie mit dem Verlust klar kommen.

Was ist mit Hausverträgen?

Tatsächlich ist das euer Problem, wenn ihr schon unterschrieben habt. Kredit ist nicht die Sache des Hausbau-Anbieters, auch nicht, wenn ihr bei einem seiner Partner den Kredit nehmt. Ich sage es immer wieder, gibt sogar ein Video: Erst unterschreiben, wenn alles geklärt ist!

Wenn ihr euch den Hausbau ohne die Förderungen nicht leisten könnt, müsst ihr auf Kulanz hoffen. Oder ihr versucht kleiner / kostengünstiger zu bauen. Ich würde daher nicht so argumentieren, dass euch der Hausbau nun zu heiss wird. Ein Verkäufer lässt euch nicht leichtfertig von der Angel. Lieber sagen, dass die Finanzierung nichts wird, als das man kalte Füße bekommen hat.

Tipps zum Bankgespräch

Tipps zum Bankgespräch

Baufinanzierung| Wie bereite ich mich auf das Bankgespräch vor?

Kurzform: Es ist das wohl wichtigste Gespräch und ihr sitzt einem Profi gegenüber? Was solltet ihr beachten und ist es überhaupt eine neutrale Beratung ?

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Kostenfalle Finanzen

Finanzen

Welche probleme und Fallen gibt es im Finanzbereich?

– Bereiche –

[ Vorbereitung] [ Finanzen ] [ Bauphase ]

Einleitung

Ging es im ersten Teil um die Vorbereitungen, kommt nun die Finanzplanung und welche unerwarteten Fallen hier auf den Bauherrn lauern. Es reicht eben nicht mal einfach zur Bank zu gehen. Worauf ihr achten müsst und was ihr vermeiden solltet, darum geht es hier im Beitrag zu den Finanzen.

Finanzen und Verträge

PS: Das Kaffeephänomen: Kaffee und ein nettes Gespräch sollen vor allem…. ablenken. Ablenken von Sorgen, ablenken von ungewollten Verhandlungen und eine Art Wohlfühlblase schaffen. S T O P >>> Das ist ein knallhartes Geschäft und ihr zahlt für jeden Fehler!  Macht alle Geschäfte in Ruhe, sprecht es unter 4 Augen durch, schlaft eine Nacht drüber oder noch besser, lasst eine dritte Person oder Experten drüber schauen.

Video zum Beitrag

  • Keine eigene Schufa eingeholt

Die Schufa Daten sind oft die Grundlage für das Scoring und somit auch Berechnungsgrundlage für den Kreditzins. Die Bank schätzt damit das Risiko ab. Stehen dort noch alte Kredite drin, können die Zinsen deutlich höher werden. Bei uns waren da noch 2 uralte Sachen drin. Lasst diese vor dem Banktermin löschen, sonst denken die, ihr hättet noch weitere Belastungen.

  • Unterschriebenen Bauvertrag wieder kündigen

Mittlerweile habe ich deswegen schon Videos gemacht, wann man einen Bauvertrag unterschreibt. Auch wenn man euch über Zusatzvereinbarungen lockt, euch das noch so schmackhaft macht oder besonders beliebt…. unter Zeitdruck setzt, klärt vorher Kredit, Grundstück, Lage des Grundstücks, Bebauungsplan und danach wird erst der Hausvertrag gemacht. Vertragsstrafe können durchaus 10% sein. Es gibt Klauseln, wo ihr wieder hinaus kommt, aber auch fiese Tricks. Beispiel: Eine Baufamilie unterschreibt mit Rücktrittsklausel, falls sie keinen Kredit bekommt. Sie bekommt aber keinen Kredit oder nur zu extrem hohen Zinsen und gibt das Hausbau Projekt auf oder will es verschieben. Man will aus dem Vertrag raus, aber die Partnerbank macht ein Angebot zu sehr hohen Zinsen. Die Baufamilie weiss, dass sie sich das eigentlich nicht leisten kann und will diesen Kredit nicht. Dennoch ist der Vertrag erfüllt.

  • Baunebenkosten / Gebühren

Nicht nur das Grundstück kostet Geld. Zugegeben, der Begriff Baunebenkosten verwirrt etwas. Vielleicht wäre Kaufnebenkosten der bessere Begriff. Denn man fasst die Nebenkosten vom Kauf einer Immobilie ( Grundstück oder Haus ) zusammen. Diese betragen etwa 6-11% und sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die Baunebenkosten sind: Grundsteuer ( etwa 3,5 – 6% ), Makler ( etwa 3,57% ), Notar und Grundbucheintrag. Diese Beträge können N I C H T vom Baukredit bezahlt werden, da diese nicht zur Wertschöpfungskette beitragen. Durch die hohen Grundstückspreise, sind die Baunebenkosten ein großer Faktor geworden.

  • Kreditvermittler kann Geld kosten

Normalerweise wird der Kreditvermittler von der vermittelten Bank bezahlt und erhält so sein Honorar. Es kann aber auch sein, dass im Vertrag ein Honorar steht, dass man nach einer erfolgreichen Vermittlung zahlen muss. Auch wenn die Vermittlung nicht geklappt hat, können evtl. tatsächlich entstandene Kosten abgerechnet werden. Klärt das bevor ihr etwas unterzeichnet.

  • Kredithöhe, Sondertilgung und Reserve

Man sollte nicht zuviel Kredit aufnehmen, aber auch nicht zu wenig. Beides kostet Geld. Nimmt man zu wenig, kommt die teure Nachfinanzierung. Nimmt man zu viel, zahlt man Strafgebühren. Daher lieber weniger und dazu die Reserveoption. Sondertilgungen sollten ohne Zinsaufpreis möglich sein und helfen euch bei der Tilgung und Umschuldung! Die Reserveoption ist eine Art Puffer, wenn ihr doch mehr Geld braucht und man bekommt es zum gleichen Zinssatz wie der Baukredit. Schaut in mein ausführliches Video.

  • Bereitstellungszinsen

Was passiert eigentlich mit dem Geld, wenn es zur Verfügung steht und es nur auf der Bank liegt, während man plant und baut? Zuerst hat man eine kostenfreie Anlauffrist und danach wird es teuer. Man zahlt Strafzinsen, den sogenannten Bereitstellungszins.  Der ist deutlich höher als der Kreditzins und kann 3% betragen. Habt ihr also 1 Jahr nach der Anlaufphase 200.000€ eures Kredites nicht abgerufen, sind das eben mal schlanke 6.000€. ABER dennoch solltet ihr nicht für Leistungen zahlen, die noch nicht erbracht sind. Da war letztens erst wieder der Fall, dass eine Firma danach Insolvent war.

  • Falscher Ablauf für die Förderungen

Das kann sich immer mal ändern, daher gebe ich hier keine Tipps. Fragt die BEG oder den Energieberater, welche Schritte ihr wann machen müsst. Vor allem fragt, B E V O R ihr Bauaufträge auslöst! Das ist aktuell Bedingung. Also Angebot einholen >> Bei der BEG einreichen >> Nach! der Antwort unterschreiben oder was auch immer die BEG noch will, erfüllen.  Stand Januar 2021 – ABER kann sich ändern!

  • Zu kurze Zinsbindung

Die unglaublich niedrigen Zinsen sind für Banken ein Problem und die Sollzinsbindung ist ein Zockergeschäft. Wir haben unter 1% und die Banken hoffen, dass diese steigen und wo sollten die Zinsen auch noch hingehen? Also wollen Banken lieber eine kurze Zinsbindung und hoffen, dass in 5 oder 10 Jahren der Zins zu ihren Gunsten steigt. Daher bekommt man für kurze Zinsbindung bessere Zinsen, als für längere. Die Banken zocken also und ihr bezahlt für eine mögliche Zinserhöhung. Eigentlich dreist… Ihr solltet dennoch mindestens 10 oder 15 Jahre nehmen. Der Aufpreis für 0,1% Zinsen können durchaus 5.000€ mehr Zinsen sein. Bekommt ihr gute Angebote für 15, 20 oder gar 25 Jahre, rechnet sie durch und nehmt sie. Sofern es sich lohnt.   Nehmt dazu ruhig einen Online Zinsrechner.

  • Nachfinanzierung

Kaum ein Bauherr schafft es im Budget zu bleiben. Einige haben sicherlich genug Reserven, aber manchmal reichen selbst diese nicht. Die Nachfinanzierung ist ein super Geschäft für die Bank, denn da gibt es deutlich mehr Zinsen. In unserem Fall fast das 3fache. Wir haben einen Mischzins von 1,1 % und Nachfinanzierung 3%. Verucht eine Reserveoption gleich beim Baukredit abzuschließen. Da gilt dann der Zins des Baukredites.

  • Muskelhypothek zu hoch angesetzt

Die Muskelhypothek ist eine wirklich tolle Sache. Sie senkt die Baukosten, ebenso den Zins und damit sind die monatlichen raten kleiner und man zahlt kürzer ab. Aber wehe man verschätzt sich. Da können Rermine platze, Bauverzögerung, es kommen Bereitstellungszinsen dazu…. Überlegt euch gut wie hoch ihr den ansetzt und was ihr selber machen könnt. Habt vor allem einen Plan, wenn es zeitlich aus dem Ruder läuft. Oft helfen auch mal tageweise Freunde oder Bekannte.

  • Versicherungen / Bauherren Rechtsschutz

Bei uns waren die Versicherungen beim Kauf der Haushülle vorbei, aber oft hat man diese nicht auf dem Radar. Vergleicht vorher und fragt nach Paketen. Da sind dann alle Versicherungen drin, die man so braucht. Aber eine ist nicht dabei, die Rechtsschutz. Da auf dem Bau immer was passieren kann, solltet ihr euch das überlegen. Die Konditionen sind zwar nicht so toll, aber Rechtsstreitigkeiten in dem Bereich teuer und langwierig.

  • BG Bau

BG Bau ist Wächter der Unfallverhütungsvorschriften und agiert auch ähnlich einer Versicherung. Wenn euch Freunde / Bekannte beim Hausbau helfen, müsst ihr dafür etwa 2€ / Stunde zahlen. Es gibt tatsächlich noch einen Ost- und Westtarif… Daher müsst ihr ein Bautagebuch führen. Sobald ihr euer Bauvorhaben beim Bauamt anmeldet, bekommt auch die BG Bau die Unterlagen und kommt auch kontrollieren.  Allerdings wenn etwas passiert, sind eure Freunde / Bekannte abgesichert. Allerdings muss man die UVV einhalten.

  • Unnütze Verträge / Versicherungen

Wozu braucht man eine Restschuldbefreiung, wenn man eine Berufsunfähigkeitsversicherung hat? Das ist doppelt gemoppelt und wird deswegen gemacht, weil es kaum zu einer Auszahlung kommt und die Vermittler etwa die Hälfte des Geldes an Provision bekommen. In England sind diese Verträge seid Jahren als Sittenwidrig eingestuft. Ob sich das für euch lohnt oder die bessere Option zur BU ist, müsst ihr aber selber prüfen und eine Entscheidung treffen.

Kostenfallen

Kostenfallen beim Hausbau

33 Kostenfallen, die sehr teuer werden können

  – Bereiche –

[ Vorbereitung ] [ Finanzen ] [ Bauphase ]

Einleitung

“Das müssen wir so machen”, “Das steht nicht im Angebot” oder “Leider haben sich Komplikationen ergeben” sind Sätze, wo man 1.) oft nichts gegen machen kann und 2.) sehr teuer sind. Bei jedem dieser Gespräche wird dein Puffer weniger und je weiter er geschmolzen ist, desto mehr macht sich dieses unwohle Gefühl im Nacken breit. Unweigerlich kommen dir dann Fragen in den Sinn wie “Wussten die das nicht vorher?”, “Konnten die uns das nicht sagen?”, “Reichen unsere Reserven?” oder noch schlimmer “Woher sollen wir das noch bezahlen?” und dann kommt oft der Satz, ja machen wir und man denkt sich, wir schaffen das schon.

Studie: Interhyp / Wohntraumstudie :  41 Prozent der Bauherren lagen beim Hausbau bis zu zehn Prozent über ihrem angepeilten Kostenrrahmen. Bei 27 Prozent betrugen die Mehrkosten 10 – 30 Prozent und manche sogar noch darüber.

Video zum Beitrag

Vorbereitung / Logistik

  • Schlechte Beratung
  • Formulierungen im Vertrag Knebelverträge  https://www.vzhh.de/themen/bauen-wohnen-energie/kauf-bauvertraege-oft-knebelnden-klauseln
  • Angebote kosten auch Geld
  • Bau- und Leistungsbeschreibung nicht gelesen oder verstanden
  • Bauvorschriften nicht beachtet
  • Architekt / Schneelast / Traglast
  • Grundstück und der Bebauungsplan
  • Straßenbauumlage / Erschließungsbeitrag
  • Zeitplan / Bereitstellungszisen / Hotel
  • Bemusterung – Teure Zusatzwünsche
  • Sprit, Essen, Handwerkerverpflegung
  • Wasserbeteiligung
  • Nachträgliche Vermessung

Finanzen

  • Baunebenkosten / Gebühren
  • Kredithöhe, Sondertilgung und Reserve
  • Bereitstellungszinsen
  • Falscher Ablauf für die Förderungen
  • Zu kurze Zinsbindung
  • Nachfinanzierung
  • Muskelhypothek zu hoch angesetzt
  • Versicherungen / Bauherren Rechtsschutz
  • BG Bau

Bauphase

  • Eigenleistung überschätzt / Bauverzögerung
  • Außenanlage knapp kalkuliert
  • Erdbau zu knapp kalkuliert
  • Überraschungen nach dem Bodengutachten
  • Keller als Geldgrab
  • Revisionsschacht
  • Ringerder
  • Schlechtes Wetter/ Baustop
  • Verdeckter Baupfusch / Baubegleitung
  • Viele kostenpflichtige Anfahrten
  • Konkurs der Baufirmen

Unterschied Kostenvoranschlag und Angebot

Tatsächlich ist das ein riesiger Problem, da es rechtliche Vorgaben gibt. Ich möchte euch das an Anfang gleich erklären, weil alles beim Hausbau beruht auf Angeboten und Kostenvoranschlägen.

Was bedeutet Kostenvoranschlag?

Der Gesamtpreis ist eher eine Schätzung und beruht auf Erfahrungen. Er ist also nicht zwingend bindend, was zu der vielleicht größten Kostenfalle werden kann. Dabei gibt es keine direkte Vorgabe, wieviel der Auftragnehmer über den Kostenvoranschlag hinausschießen darf. Ich habe noch die 10% Regelung im Kopf, bevor der Bauherr zustimmen muss. Tatsächlich  darf der Auftragnehmer bei unwesentlichen Mehrkosten selber entscheiden und der Bauherr hat kaum Chancen nein zu sagen. Aber was hei?t “unwesentlichen Mehrkosten“? Ansich spricht man von einem Bereich von 10-20% über dem Budget, aber auch 25% sind möglich, da das nicht definiert ist. Lasse ich mir eine Haushülle für 100.000€ hinstellen, könnte die auch 125.000€ kosten und man kann nicht wirklich etwas dagegen machen. Der Kostenvoranschlag ist detailiert mit Leistungen und kann in Rechnung gestellt werden.

Aber:

Nach den 25% gibt es andere Regelungen – Kurzform.

  • Die Überschreitung ist sofort dem Bauherrn zu melden
  • Kann dem Auftragnehmer eine Schuld am zu niedrigen Kostenvoranschlag nachgewiesen werden, kann er ggf. auch haften.
  • Es gibt ein außerordentliches Kündigungsrecht
  • Dann muss die bisherige Leistung gezahlt werden
  • Nutzt man das nicht, wird der tatsächliche Vergütung fällig

Siehe: IHK Kostenvoranschlag

Was ist ein Angebot?

Das ist ein verbindlicher Preis für eine Leistung. Wenn ich ein Angebot annehme, dann muss der Auftragnehmer das auch zu diesem Preis erledigen. Bei uns ist daher die Bau- und Leistungsbeschreibung wichtig, da dort alle Leistungen aufgeführt sind. Steht dort etwas nicht drin oder wurde vergessen, kostet es normalerweise extra.

Kostenfallen Bauvorbereitung

  • Schlechte Beratung

Fast alles was nach Beratung aussieht, ist der Verkauf eigener Produkte. Das ist normal, daher darf man sich nicht vorschnell zu einer Unterschrift bewegen lassen. Eine Bank verdient so gut wie nix an Förderungen, hat aber das Ausfallrisiko. Warum sollte sie dir also eine BEG Förderung vorschlagen? Das liegt immer im Bereich des Bauherren, sich umfassend zu erkundigen. Leider ist das bei vielen Sachen so, die ihr für den Hausbau braucht. Vorbereitung ist alles!

  • Formulierungen im Vertrag Knebelverträge  

Nicht alle Formulierungen in Verträgen müssen rechtlich bindend sein. Letztens musste en Anbieter gleich 14 Klauseln streichen, die nicht rechtskonform waren. Sehr oft versuchen Firmen so aus der Haftung oder Zusatzkosten zu kommen und den Bauherrn zu belasten. Leider ist es als Laie oft schwierig, solche Dinge zu erkennen oder manchmal auch zu wissen, worum es geht. Da muss ein Fachmann ran. Besonders beim Tiefbau kann das sehr teuer werden.

  • Kostenvoranschlage kosten auch Geld

Klärt das immer vorher ab! Klar will man vergleichen, aber das ist für Firmen ein Problem, wenn sie dafür mehrere Mitarbeiter brauchen. Lasst euch daher lieber Angebote machen, die sind kostenfrei.

  • Bau- und Leistungsbeschreibung nicht gelesen oder verstanden

Da müsst ihr wirklich alle Positionen durchgehen, auch mal schauen welche Marken verarbeitet werden usw. Was dort nicht drin steht kostet extra und ist meist deutlich teurer. Leider wird das auch genutzt, um per Nachverkauf Kasse zu machen. Nehmt euch hier Zeit und lasst euch evtl. helfen. Grad wenn man mit mehreren Auftragnehmern zu tun hat ist das nervig, aber notwendig! Wenn ihr etwas nicht versteht, fragt nach und lasst es euch auch schriftlich geben, falls nötig.

  • Bauvorschriften nicht beachtet

Das ist auch so eine Sache. Es gibt Landesbauvorschriften aber auch bis runter zum Bebauungsplan müsst ihr auf unterschiedlichste Vorschriften achten. Da ist der Architekt der erste Ansprechpartner, denn diese Umsetzungen sind sein Job. Daher sollte er alle Unterlagen haben, auch den Bebauungsplan. Danach muss er die Unterlagen für euer Projekt planen und die Unterlagen für die Baugenehmigung fertig machen. Ihr müsst euch also auf die Fachkenntnis des Architekten verlassen können. Er ist Haftbar, wenn er falsch plant, auch wenn ihr seine Unterlagen unterschreibt ( https://www.radziwill.info/de/Architekt-haftet-fuer-Planungsfehler-auch-wenn-Bauherr-mit-Ausfuehrung-einverstanden-war ). Aber unterläuft euch etwas, kann das teuer werden. Einfaches Beispiel: Ihr entfernt eine nicht tragende Wand, euer Haus ist fertig und jemandem fällt auf, dass ihr zu wenig Fensterfläche für die Raumgröße habt. Dann müsst ihr ein Fenster einbauen oder den Raum verkleinern. Oder ihr macht den Gartenzaun selber und der ist 10cm zu hoch und der nette Nachbar meldet es…

  • Architekt / Schneelast / Traglast

Es gibt viele Dinge zu beachten, auch Schneelast und Wetter. Denn danach richtet sich auch die Traglast eures Hauses. Es kann also sein, dass euer Kniestock die Schneelast für eure Region packt. Habt ihr aber eine Kniestockerhöhung geplant, muss diese entweder stärker sein oder nicht ganz so hoch. Das muss statisch passen. Die Berechnungen dafür können mehrere tausend Euro kosten.

  • Grundstück und der Bebauungsplan

Bei uns gab es zum Bebauungsplan noch eine Art Update, wo auch noch Vorgaben dazu kamen. 1 Baum je 100m² ist ja noch recht preiswert, 11m³ Zisterne nicht. Aber die ganzen Vorgaben können sich sehr stark summieren. Wenn du kein weiss nehmen darfst, 1000€ für den Anstrich ( wenn ein Gerüst steht ). Oder du musst Parkplätze einplanen, Die Dachneigung verändern oder Sondergenehmigungen beim Bauamt holen. Sehr teuer können auch geschlossene Flächen sein, dann zahlt man viel Geld an die Wasserwirtschaft. Lasst euch das ggf. vom Architekten erklären.

  • Straßenbauumlage / Erschließungsbeitrag

Es ist nicht mehr in allen Bundesländern so, aber es gibt eine Straßenbauumlage. Daher waren Eckgrundstücke immer unbeliebt. Da zahlte man 2mal und das waren schnell 10 oder 15.000€. Fragt auf dem Bauamt nach, ob es euch betrifft. Erschließungsbeitrag ist meist im m2 Preis enthalten. Da fragt auch gleich nach.

  • Zeitplan / Bereitstellungszisen / Hotel

Wenn der Zeitplan nicht stimmt, rückt alles nach hinten. Dann kommt es zu Bauverzögerungen und führt zu Bereitstellungszinsen bei der Bank. Rufst du zB 200.000€ von deinem Kredit nicht ab, bei 3% ( ja das ist höher als der Kreditzins ), zahlste 6.000€ Strafe. Oder du hast deine Wohnung gekündigt und musst irgendwo übernachten und brauchst ein Hotel. Dazu kommen noch Terminprobleme mit den Handwerksfirmen, die viel zu tun haben. Teuer und stressig.

  • Bemusterung – Teure Zusatzwünsche

Bemusterung ist auch dazu da, dir weitere Wünsche schmackhaft zu machen. Vielleicht ein schönes Bad? Andere Fassade? Terrasse? Alles teuer und nicht im Kredit vorgesehen. Den habt ihr dann ja schon. Ihr bräuchtet dann mehr Kredit ( Nachfinanzierung ist teuer ) oder verbraucht Puffer. Überlegt euch das gut.

  • Sprit, Essen, Handwerkerverpflegung

Auch das kostet nicht wenig. Von unserer Wohnung zum Haus waren es 45Km einfach, dazu Baumarkt und Erledigungen. Das sind 100Km am Tag. Dann kommst du kaum dazu was zu essen zu machen und gehst an den Imbiss. 1 – 2.000€ solltest da ruhig einplanen.

  • Wasserbeteiligung

Nach dem Bau, wenn die Kasse leer ist kommt der Brief von der Wasserwirtschaft und die will Beteiligungskosten. Bei uns 4.300€. Das ist Mega hart… Wer hat so etwas schon auf dem Radar?

  • Nachträgliche Vermessung

Und im gleichen Atemzug kommt noch die nachträgliche Vermessung, die sich nach Haus- und Grundstücksgröße richtet. Bei uns 1.200€ die fast zeitgleich mit dem Wasserwerk 4.300€ kamen.

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