Finanzen

Welche probleme und Fallen gibt es im Finanzbereich?

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[ Vorbereitung] [ Finanzen ] [ Bauphase ]

Einleitung

Ging es im ersten Teil um die Vorbereitungen, kommt nun die Finanzplanung und welche unerwarteten Fallen hier auf den Bauherrn lauern. Es reicht eben nicht mal einfach zur Bank zu gehen. Worauf ihr achten müsst und was ihr vermeiden solltet, darum geht es hier im Beitrag zu den Finanzen.

Finanzen und Verträge

PS: Das Kaffeephänomen: Kaffee und ein nettes Gespräch sollen vor allem…. ablenken. Ablenken von Sorgen, ablenken von ungewollten Verhandlungen und eine Art Wohlfühlblase schaffen. S T O P >>> Das ist ein knallhartes Geschäft und ihr zahlt für jeden Fehler!  Macht alle Geschäfte in Ruhe, sprecht es unter 4 Augen durch, schlaft eine Nacht drüber oder noch besser, lasst eine dritte Person oder Experten drüber schauen.

Video zum Beitrag

• Keine eigene Schufa eingeholt

Die Schufa Daten sind oft die Grundlage für das Scoring und somit auch Berechnungsgrundlage für den Kreditzins. Die Bank schätzt damit das Risiko ab. Stehen dort noch alte Kredite drin, können die Zinsen deutlich höher werden. Bei uns waren da noch 2 uralte Sachen drin. Lasst diese vor dem Banktermin löschen, sonst denken die, ihr hättet noch weitere Belastungen.

• Unterschriebenen Bauvertrag wieder kündigen

Mittlerweile habe ich deswegen schon Videos gemacht, wann man einen Bauvertrag unterschreibt. Auch wenn man euch über Zusatzvereinbarungen lockt, euch das noch so schmackhaft macht oder besonders beliebt…. unter Zeitdruck setzt, klärt vorher Kredit, Grundstück, Lage des Grundstücks, Bebauungsplan und danach wird erst der Hausvertrag gemacht. Vertragsstrafe können durchaus 10% sein. Es gibt Klauseln, wo ihr wieder hinaus kommt, aber auch fiese Tricks. Beispiel: Eine Baufamilie unterschreibt mit Rücktrittsklausel, falls sie keinen Kredit bekommt. Sie bekommt aber keinen Kredit oder nur zu extrem hohen Zinsen und gibt das Hausbau Projekt auf oder will es verschieben. Man will aus dem Vertrag raus, aber die Partnerbank macht ein Angebot zu sehr hohen Zinsen. Die Baufamilie weiss, dass sie sich das eigentlich nicht leisten kann und will diesen Kredit nicht. Dennoch ist der Vertrag erfüllt.

• Baunebenkosten / Gebühren

Nicht nur das Grundstück kostet Geld. Zugegeben, der Begriff Baunebenkosten verwirrt etwas. Vielleicht wäre Kaufnebenkosten der bessere Begriff. Denn man fasst die Nebenkosten vom Kauf einer Immobilie ( Grundstück oder Haus ) zusammen. Diese betragen etwa 6-11% und sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die Baunebenkosten sind: Grundsteuer ( etwa 3,5 – 6% ), Makler ( etwa 3,57% ), Notar und Grundbucheintrag. Diese Beträge können N I C H T vom Baukredit bezahlt werden, da diese nicht zur Wertschöpfungskette beitragen. Durch die hohen Grundstückspreise, sind die Baunebenkosten ein großer Faktor geworden.

• Kreditvermittler kann Geld kosten

Normalerweise wird der Kreditvermittler von der vermittelten Bank bezahlt und erhält so sein Honorar. Es kann aber auch sein, dass im Vertrag ein Honorar steht, dass man nach einer erfolgreichen Vermittlung zahlen muss. Auch wenn die Vermittlung nicht geklappt hat, können evtl. tatsächlich entstandene Kosten abgerechnet werden. Klärt das bevor ihr etwas unterzeichnet.

• Kredithöhe, Sondertilgung und Reserve

Man sollte nicht zuviel Kredit aufnehmen, aber auch nicht zu wenig. Beides kostet Geld. Nimmt man zu wenig, kommt die teure Nachfinanzierung. Nimmt man zu viel, zahlt man Strafgebühren. Daher lieber weniger und dazu die Reserveoption. Sondertilgungen sollten ohne Zinsaufpreis möglich sein und helfen euch bei der Tilgung und Umschuldung! Die Reserveoption ist eine Art Puffer, wenn ihr doch mehr Geld braucht und man bekommt es zum gleichen Zinssatz wie der Baukredit. Schaut in mein ausführliches Video.

• Bereitstellungszinsen

Was passiert eigentlich mit dem Geld, wenn es zur Verfügung steht und es nur auf der Bank liegt, während man plant und baut? Zuerst hat man eine kostenfreie Anlauffrist und danach wird es teuer. Man zahlt Strafzinsen, den sogenannten Bereitstellungszins.  Der ist deutlich höher als der Kreditzins und kann 3% betragen. Habt ihr also 1 Jahr nach der Anlaufphase 200.000€ eures Kredites nicht abgerufen, sind das eben mal schlanke 6.000€. ABER dennoch solltet ihr nicht für Leistungen zahlen, die noch nicht erbracht sind. Da war letztens erst wieder der Fall, dass eine Firma danach Insolvent war.

• Falscher Ablauf für die Förderungen

Das kann sich immer mal ändern, daher gebe ich hier keine Tipps. Fragt die BEG oder den Energieberater, welche Schritte ihr wann machen müsst. Vor allem fragt, B E V O R ihr Bauaufträge auslöst! Das ist aktuell Bedingung. Also Angebot einholen >> Bei der BEG einreichen >> Nach! der Antwort unterschreiben oder was auch immer die BEG noch will, erfüllen.  Stand Januar 2021 – ABER kann sich ändern!

• Zu kurze Zinsbindung

Die unglaublich niedrigen Zinsen sind für Banken ein Problem und die Sollzinsbindung ist ein Zockergeschäft. Wir haben unter 1% und die Banken hoffen, dass diese steigen und wo sollten die Zinsen auch noch hingehen? Also wollen Banken lieber eine kurze Zinsbindung und hoffen, dass in 5 oder 10 Jahren der Zins zu ihren Gunsten steigt. Daher bekommt man für kurze Zinsbindung bessere Zinsen, als für längere. Die Banken zocken also und ihr bezahlt für eine mögliche Zinserhöhung. Eigentlich dreist… Ihr solltet dennoch mindestens 10 oder 15 Jahre nehmen. Der Aufpreis für 0,1% Zinsen können durchaus 5.000€ mehr Zinsen sein. Bekommt ihr gute Angebote für 15, 20 oder gar 25 Jahre, rechnet sie durch und nehmt sie. Sofern es sich lohnt.   Nehmt dazu ruhig einen Online Zinsrechner.

• Nachfinanzierung

Kaum ein Bauherr schafft es im Budget zu bleiben. Einige haben sicherlich genug Reserven, aber manchmal reichen selbst diese nicht. Die Nachfinanzierung ist ein super Geschäft für die Bank, denn da gibt es deutlich mehr Zinsen. In unserem Fall fast das 3fache. Wir haben einen Mischzins von 1,1 % und Nachfinanzierung 3%. Verucht eine Reserveoption gleich beim Baukredit abzuschließen. Da gilt dann der Zins des Baukredites.

• Muskelhypothek zu hoch angesetzt

Die Muskelhypothek ist eine wirklich tolle Sache. Sie senkt die Baukosten, ebenso den Zins und damit sind die monatlichen raten kleiner und man zahlt kürzer ab. Aber wehe man verschätzt sich. Da können Rermine platze, Bauverzögerung, es kommen Bereitstellungszinsen dazu…. Überlegt euch gut wie hoch ihr den ansetzt und was ihr selber machen könnt. Habt vor allem einen Plan, wenn es zeitlich aus dem Ruder läuft. Oft helfen auch mal tageweise Freunde oder Bekannte.

• Versicherungen / Bauherren Rechtsschutz

Bei uns waren die Versicherungen beim Kauf der Haushülle vorbei, aber oft hat man diese nicht auf dem Radar. Vergleicht vorher und fragt nach Paketen. Da sind dann alle Versicherungen drin, die man so braucht. Aber eine ist nicht dabei, die Rechtsschutz. Da auf dem Bau immer was passieren kann, solltet ihr euch das überlegen. Die Konditionen sind zwar nicht so toll, aber Rechtsstreitigkeiten in dem Bereich teuer und langwierig.

• BG Bau

BG Bau ist Wächter der Unfallverhütungsvorschriften und agiert auch ähnlich einer Versicherung. Wenn euch Freunde / Bekannte beim Hausbau helfen, müsst ihr dafür etwa 2€ / Stunde zahlen. Es gibt tatsächlich noch einen Ost- und Westtarif… Daher müsst ihr ein Bautagebuch führen. Sobald ihr euer Bauvorhaben beim Bauamt anmeldet, bekommt auch die BG Bau die Unterlagen und kommt auch kontrollieren.  Allerdings wenn etwas passiert, sind eure Freunde / Bekannte abgesichert. Allerdings muss man die UVV einhalten.

• Unnütze Verträge / Versicherungen

Wozu braucht man eine Restschuldbefreiung, wenn man eine Berufsunfähigkeitsversicherung hat? Das ist doppelt gemoppelt und wird deswegen gemacht, weil es kaum zu einer Auszahlung kommt und die Vermittler etwa die Hälfte des Geldes an Provision bekommen. In England sind diese Verträge seid Jahren als Sittenwidrig eingestuft. Ob sich das für euch lohnt oder die bessere Option zur BU ist, müsst ihr aber selber prüfen und eine Entscheidung treffen.