Kostenfallen beim Hausbau

33 Kostenfallen, die sehr teuer werden können

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Einleitung

„Das müssen wir so machen“, „Das steht nicht im Angebot“ oder „Leider haben sich Komplikationen ergeben“ sind Sätze, wo man 1.) oft nichts gegen machen kann und 2.) sehr teuer sind. Bei jedem dieser Gespräche wird dein Puffer weniger und je weiter er geschmolzen ist, desto mehr macht sich dieses unwohle Gefühl im Nacken breit. Unweigerlich kommen dir dann Fragen in den Sinn wie „Wussten die das nicht vorher?“, „Konnten die uns das nicht sagen?“, „Reichen unsere Reserven?“ oder noch schlimmer „Woher sollen wir das noch bezahlen?“ und dann kommt oft der Satz, ja machen wir und man denkt sich, wir schaffen das schon.

Studie: Interhyp / Wohntraumstudie :  41 Prozent der Bauherren lagen beim Hausbau bis zu zehn Prozent über ihrem angepeilten Kostenrrahmen. Bei 27 Prozent betrugen die Mehrkosten 10 – 30 Prozent und manche sogar noch darüber.

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Vorbereitung / Logistik

• Schlechte Beratung
• Formulierungen im Vertrag Knebelverträge  https://www.vzhh.de/themen/bauen-wohnen-energie/kauf-bauvertraege-oft-knebelnden-klauseln
• Angebote kosten auch Geld
• Bau- und Leistungsbeschreibung nicht gelesen oder verstanden
• Bauvorschriften nicht beachtet
• Architekt / Schneelast / Traglast
• Grundstück und der Bebauungsplan
• Straßenbauumlage / Erschließungsbeitrag
• Zeitplan / Bereitstellungszisen / Hotel
• Bemusterung – Teure Zusatzwünsche
• Sprit, Essen, Handwerkerverpflegung
• Wasserbeteiligung
• Nachträgliche Vermessung

Finanzen

• Baunebenkosten / Gebühren
• Kredithöhe, Sondertilgung und Reserve
• Bereitstellungszinsen
• Falscher Ablauf für die Förderungen
• Zu kurze Zinsbindung
• Nachfinanzierung
• Muskelhypothek zu hoch angesetzt
• Versicherungen / Bauherren Rechtsschutz
• BG Bau

Bauphase

• Eigenleistung überschätzt / Bauverzögerung
• Außenanlage knapp kalkuliert
• Erdbau zu knapp kalkuliert
• Überraschungen nach dem Bodengutachten
• Keller als Geldgrab
• Revisionsschacht
• Ringerder
• Schlechtes Wetter/ Baustop
• Verdeckter Baupfusch / Baubegleitung
• Viele kostenpflichtige Anfahrten
• Konkurs der Baufirmen

Unterschied Kostenvoranschlag und Angebot

Tatsächlich ist das ein riesiger Problem, da es rechtliche Vorgaben gibt. Ich möchte euch das an Anfang gleich erklären, weil alles beim Hausbau beruht auf Angeboten und Kostenvoranschlägen.

Was bedeutet Kostenvoranschlag?

Der Gesamtpreis ist eher eine Schätzung und beruht auf Erfahrungen. Er ist also nicht zwingend bindend, was zu der vielleicht größten Kostenfalle werden kann. Dabei gibt es keine direkte Vorgabe, wieviel der Auftragnehmer über den Kostenvoranschlag hinausschießen darf. Ich habe noch die 10% Regelung im Kopf, bevor der Bauherr zustimmen muss. Tatsächlich  darf der Auftragnehmer bei unwesentlichen Mehrkosten selber entscheiden und der Bauherr hat kaum Chancen nein zu sagen. Aber was hei?t „unwesentlichen Mehrkosten„? Ansich spricht man von einem Bereich von 10-20% über dem Budget, aber auch 25% sind möglich, da das nicht definiert ist. Lasse ich mir eine Haushülle für 100.000€ hinstellen, könnte die auch 125.000€ kosten und man kann nicht wirklich etwas dagegen machen. Der Kostenvoranschlag ist detailiert mit Leistungen und kann in Rechnung gestellt werden.

Aber:

Nach den 25% gibt es andere Regelungen – Kurzform.

• Die Überschreitung ist sofort dem Bauherrn zu melden
• Kann dem Auftragnehmer eine Schuld am zu niedrigen Kostenvoranschlag nachgewiesen werden, kann er ggf. auch haften.
• Es gibt ein außerordentliches Kündigungsrecht
• Dann muss die bisherige Leistung gezahlt werden
• Nutzt man das nicht, wird der tatsächliche Vergütung fällig

Siehe: IHK Kostenvoranschlag

Was ist ein Angebot?

Das ist ein verbindlicher Preis für eine Leistung. Wenn ich ein Angebot annehme, dann muss der Auftragnehmer das auch zu diesem Preis erledigen. Bei uns ist daher die Bau- und Leistungsbeschreibung wichtig, da dort alle Leistungen aufgeführt sind. Steht dort etwas nicht drin oder wurde vergessen, kostet es normalerweise extra.

Kostenfallen Bauvorbereitung

• Schlechte Beratung

Fast alles was nach Beratung aussieht, ist der Verkauf eigener Produkte. Das ist normal, daher darf man sich nicht vorschnell zu einer Unterschrift bewegen lassen. Eine Bank verdient so gut wie nix an Förderungen, hat aber das Ausfallrisiko. Warum sollte sie dir also eine BEG Förderung vorschlagen? Das liegt immer im Bereich des Bauherren, sich umfassend zu erkundigen. Leider ist das bei vielen Sachen so, die ihr für den Hausbau braucht. Vorbereitung ist alles!

• Formulierungen im Vertrag Knebelverträge  

Nicht alle Formulierungen in Verträgen müssen rechtlich bindend sein. Letztens musste en Anbieter gleich 14 Klauseln streichen, die nicht rechtskonform waren. Sehr oft versuchen Firmen so aus der Haftung oder Zusatzkosten zu kommen und den Bauherrn zu belasten. Leider ist es als Laie oft schwierig, solche Dinge zu erkennen oder manchmal auch zu wissen, worum es geht. Da muss ein Fachmann ran. Besonders beim Tiefbau kann das sehr teuer werden.

• Kostenvoranschlage kosten auch Geld

Klärt das immer vorher ab! Klar will man vergleichen, aber das ist für Firmen ein Problem, wenn sie dafür mehrere Mitarbeiter brauchen. Lasst euch daher lieber Angebote machen, die sind kostenfrei.

• Bau- und Leistungsbeschreibung nicht gelesen oder verstanden

Da müsst ihr wirklich alle Positionen durchgehen, auch mal schauen welche Marken verarbeitet werden usw. Was dort nicht drin steht kostet extra und ist meist deutlich teurer. Leider wird das auch genutzt, um per Nachverkauf Kasse zu machen. Nehmt euch hier Zeit und lasst euch evtl. helfen. Grad wenn man mit mehreren Auftragnehmern zu tun hat ist das nervig, aber notwendig! Wenn ihr etwas nicht versteht, fragt nach und lasst es euch auch schriftlich geben, falls nötig.

• Bauvorschriften nicht beachtet

Das ist auch so eine Sache. Es gibt Landesbauvorschriften aber auch bis runter zum Bebauungsplan müsst ihr auf unterschiedlichste Vorschriften achten. Da ist der Architekt der erste Ansprechpartner, denn diese Umsetzungen sind sein Job. Daher sollte er alle Unterlagen haben, auch den Bebauungsplan. Danach muss er die Unterlagen für euer Projekt planen und die Unterlagen für die Baugenehmigung fertig machen. Ihr müsst euch also auf die Fachkenntnis des Architekten verlassen können. Er ist Haftbar, wenn er falsch plant, auch wenn ihr seine Unterlagen unterschreibt ( https://www.radziwill.info/de/Architekt-haftet-fuer-Planungsfehler-auch-wenn-Bauherr-mit-Ausfuehrung-einverstanden-war ). Aber unterläuft euch etwas, kann das teuer werden. Einfaches Beispiel: Ihr entfernt eine nicht tragende Wand, euer Haus ist fertig und jemandem fällt auf, dass ihr zu wenig Fensterfläche für die Raumgröße habt. Dann müsst ihr ein Fenster einbauen oder den Raum verkleinern. Oder ihr macht den Gartenzaun selber und der ist 10cm zu hoch und der nette Nachbar meldet es…

• Architekt / Schneelast / Traglast

Es gibt viele Dinge zu beachten, auch Schneelast und Wetter. Denn danach richtet sich auch die Traglast eures Hauses. Es kann also sein, dass euer Kniestock die Schneelast für eure Region packt. Habt ihr aber eine Kniestockerhöhung geplant, muss diese entweder stärker sein oder nicht ganz so hoch. Das muss statisch passen. Die Berechnungen dafür können mehrere tausend Euro kosten.

• Grundstück und der Bebauungsplan

Bei uns gab es zum Bebauungsplan noch eine Art Update, wo auch noch Vorgaben dazu kamen. 1 Baum je 100m² ist ja noch recht preiswert, 11m³ Zisterne nicht. Aber die ganzen Vorgaben können sich sehr stark summieren. Wenn du kein weiss nehmen darfst, 1000€ für den Anstrich ( wenn ein Gerüst steht ). Oder du musst Parkplätze einplanen, Die Dachneigung verändern oder Sondergenehmigungen beim Bauamt holen. Sehr teuer können auch geschlossene Flächen sein, dann zahlt man viel Geld an die Wasserwirtschaft. Lasst euch das ggf. vom Architekten erklären.

• Straßenbauumlage / Erschließungsbeitrag

Es ist nicht mehr in allen Bundesländern so, aber es gibt eine Straßenbauumlage. Daher waren Eckgrundstücke immer unbeliebt. Da zahlte man 2mal und das waren schnell 10 oder 15.000€. Fragt auf dem Bauamt nach, ob es euch betrifft. Erschließungsbeitrag ist meist im m2 Preis enthalten. Da fragt auch gleich nach.

• Zeitplan / Bereitstellungszisen / Hotel

Wenn der Zeitplan nicht stimmt, rückt alles nach hinten. Dann kommt es zu Bauverzögerungen und führt zu Bereitstellungszinsen bei der Bank. Rufst du zB 200.000€ von deinem Kredit nicht ab, bei 3% ( ja das ist höher als der Kreditzins ), zahlste 6.000€ Strafe. Oder du hast deine Wohnung gekündigt und musst irgendwo übernachten und brauchst ein Hotel. Dazu kommen noch Terminprobleme mit den Handwerksfirmen, die viel zu tun haben. Teuer und stressig.

• Bemusterung – Teure Zusatzwünsche

Bemusterung ist auch dazu da, dir weitere Wünsche schmackhaft zu machen. Vielleicht ein schönes Bad? Andere Fassade? Terrasse? Alles teuer und nicht im Kredit vorgesehen. Den habt ihr dann ja schon. Ihr bräuchtet dann mehr Kredit ( Nachfinanzierung ist teuer ) oder verbraucht Puffer. Überlegt euch das gut.

• Sprit, Essen, Handwerkerverpflegung

Auch das kostet nicht wenig. Von unserer Wohnung zum Haus waren es 45Km einfach, dazu Baumarkt und Erledigungen. Das sind 100Km am Tag. Dann kommst du kaum dazu was zu essen zu machen und gehst an den Imbiss. 1 – 2.000€ solltest da ruhig einplanen.

• Wasserbeteiligung

Nach dem Bau, wenn die Kasse leer ist kommt der Brief von der Wasserwirtschaft und die will Beteiligungskosten. Bei uns 4.300€. Das ist Mega hart… Wer hat so etwas schon auf dem Radar?

• Nachträgliche Vermessung

Und im gleichen Atemzug kommt noch die nachträgliche Vermessung, die sich nach Haus- und Grundstücksgröße richtet. Bei uns 1.200€ die fast zeitgleich mit dem Wasserwerk 4.300€ kamen.