Kurzform: Was kostet ein Keller? Das ist schnell beantwortet. aber was kommen da noch an Zusatzkosten und wie teuer wird der Keller am Ende, wenn man nur das Nötigste plant? Hier sind die Kosten im Überblick.
 Die PDF Vorlage mit Preisen zum Abgleich und für Notizen. Diese darf frei verwendet werden! Wenn etwas fehlt, schreibt bitte an Mad@hausbau-anleitungen.de – Danke.

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Wie hoch sind die Zusatzkosten für einen Keller?

Ein Keller, auch als Fertighauskeller wird gerne als kostengünstige Variante für mehr Nutzfläche oder sogar Wohnraum verkauft. Aber ist es das? Ich werde hier alle Kosten für einen Keller im Detail auflisten. Aber zuerst der Durchschnittspreis:

Ein kleiner bis mittlerer Keller kostet 35 -45.000€ + X

• In diesem Artikel geht es vor allem um das X und welche Vor- und Nachteile das mit sich bringt.

Video – Kellerarten und Gesamtkosten

Arten von Kellern

Bei den Kosten für einen Keller kommt es zum einen darauf an, was man für ein Keller bauen will und wie er genutzt werden soll. Als Bauherr stand ich vor meinem Hausbau vor mehreren Varianten.

• Mini Rundkeller / Spiralkeller
• Technikkeller
• Gemauerter Keller
• Fertigkeller
• Keller aus Styroporsteinen
• Teilunterkellerung

Bei uns war die günstigste Variante der Keller aus Styroporbausteinen, wenn wir selber mit anpacken würden. Angebot lag bei 28.000€ und damit 7.000€ unter dem Fertigkeller. Allerdings 9x14m fanden wir recht viel, daher wäre es wohl eher auf eine Teilunterkellerung hinausgelaufen.

Aber ein 50% Keller heißt eben nicht, dass man nur 50% zahlen braucht. Es läuft eher auf eine Ersparnis von 25-35% hinaus, je nachdem was man will. Die eigentliche Ersparnis liegt eher beim Ausbau, oder? Leider nein und daher sind wir bei einer Bodenplatte geblieben. Selbst wenn wir nur 20.000€ für eine Teilunterkellerung gebraucht hätten, es wären am Ende wohl mit Ausbau 40 oder gar 50.000€ geworden.

Gesamtkosten Keller inkl. Tiefbau

Auch für uns war es damals schwierig, was bei einem Keller auf uns zukommt. Daher hier mal die Preise, die für uns relevant waren. Gesagt bekommt man meist nur den Basispreis, wo nur die nötigste Ausstattung dabei ist. Daher habe ich noch die nötigste Grundausstattung dazu genommen, aber mit einer einfachen Metalleiter. Wenn ihr Beton oder Holz wollt, rechnet mit etwa 4.000€ Aufpreis. Was beim Keller nicht dabei ist, ist die Bodenplatte für das Haus. Die braucht man natürlich auch. Daher noch die Gesamtkosten mit Tiefbau und der Hausbodenplatte ohne Ausstattung. Die könnt ihr euch mit der nächsten Tabelle selber zusammenstellen.

Ansonsten sind das Richtwerte. Exakte Preise bekommt ihr nur von einem Hersteller.

Kostenvoranschlag oder Angebot?

Passt hier gut auf. Ein Kostenvoranschlag und ein Angebot sind 2 verschiedene Dinge. Ein Angebot ist rechtlich gesehen bindend, ein Kostenvoranschlag nicht. Da gibt es zwar Richtlinien, aber das läuft oft auf Streitigkeiten hinaus. Daher würde ich ein angebot einem Kostenvoranschlag vorziehen.

*Man hat mich gebeten, keinen Preis zu nennen und folgendes zu betonen. Das ist wirklich nur ein Technikkeller ohne SchnickSchnack und hat auch nichts mit einem Keller / Teilkeller zu tun. Er ist allerdings auch nicht billig. Der große Vorteil liegt eher darin, dass er entkoppelt von der KfW Berechnung ist und man sich die vielen Zusatzkosten zu 95% spart.

Ich hatte das Bild rechts gesehen und fand die Idee super. Keine teure Kellertreppe, Keine KfW Berechnung und genug Platz für Heizung, Wasserbehälter und Pellets. Ich habe dann noch erfahren, dass es 3 Größen gibt. Ihr könnt die Technikbox auch mit der Bodenplatte bestellen.

Tabelle der Zusatzkosten

Leider sagt einem Niemand, was da wirklich an Kosten auf einen zu kommt. Daher hier die Übersicht von einem Bauherrn.

Wichtig: Die Kosten für einen Keller setzen sich aus mehreren Punkten zusammen. Oft wird der Tiefbau nicht erwähnt oder beiläufig günstig gerechnet, damit der Kunde nicht abgeschreckt wird. Wenn dann das dicke Ende kommt, ist es zu spät. Seht den Keller also als Gesamtprojekt aus Tiefbau, Keller, Hausbodenplatte und Nebenkosten.

Keller oder Bodenplatte?

Wie üblich hat beides Vor—und Nachteile, aber diesen Vergleich mache ich in einem weiteren Artikel. Natürlich ist die Bodenplatte günstiger, aber nicht immer geht es nur um Geld. Ein Keller löst manchmal auch Probleme, sorgt für mehr Fläche und steigert auch den Wert eines Hauses.

Die Bodenplatte verkürzt die Bauzeit, den Sockel kann man selber gut bearbeiten und Schäden durch eindringendes Wasser sind eher nicht zu erwarten.

Letztendlich ist es eine Entscheidungsfrage, denn eines ist sicher, nachträglich kann man keinen Keller unter das Haus bauen. Daher ist der Artikel sehr ausführlich.

Was treibt die Kosten in die Höhe?

Das man nicht vernünftig beraten wird.

Ich hatte das Problem bereits bei meinem Fertighausanbieter und der Bodenplatte, als wir in der Entscheidungsphase waren. Da haben sich dann plötzlich immer mehr so kleine Sachen zu einer ordentlichen Summe gemausert. Aber als Bauherr ist man immer selber Schuld, wenn man nicht alles kontrolliert und da sind uns einige Dinge aufgefallen..

Letztendlich versucht man das Angebot lieber etwas günstiger zu machen, damit man den Auftrag bekommt und sich dann über den Nachverkauf weitere Arbeiten bezahlen zu lassen. Daher ist es wichtig zu wissen, was alles auf einen zukommen kann.

Wichtig: Man bekommt immer nur den Rohkeller ohne alles. Nicht einmal die Kellertreppe ist dabei. Bei einigen Anbieter ist zumindest noch eine einfache Abdichtung inklusive.

Typische Mehrkosten beim Fertighauskeller

• Vorgaben aus dem Bodengutachten
• Unerwartetes wie Gifte oder Archäologische Funde
• Mehrkosten bei den Erdarbeiten
• Wasserprobleme und Abdichtung
• Hebeanlage
• Folgekosten durch Drainagewasser, was in die Kanalisation eingespeist wird
• Spätfolgen durch Wassersschäden
• Ausbaustufen

Das Meiste kann durch eine gute Planung im Gesamtpreis dargestellt werden. Das macht die Entscheidung für oder gegen einen Keller leichter. Aber dafür solltet ihr in jedem Fall den Bebauungsplan haben, vorzugsweise ein Bodengutachten und wie tief die Kanalisation liegt.

30 Kosten im Detail

1. Nebenkosten

Durch den Keller haben wir eine etwas längere Bauzeit, wodurch sich zum Beispiel die Miete für ein Mietklo erhöht, auch die Miete für den Stromkasten wird teurer. Falls ihr einen Kranplatz braucht, den müsstet ihr auch für das Aufstellen des Hauses machen. Aber es könnte sein, dass ihr zusätzliche Absperrungen braucht. Ein Bodengutachten braucht ihr sowieso, aber bei einem Keller ein etwas größeres Gutachten, was auch teurer ist.

2. Längere Bauzeit

Hier summiert sich das aus der Mehrarbeit beim Erdbau, dem Aufbau und dem späteren Ausbau. Bei einem Fertighauskeller ohne Innenausbau sind wir bei etwa 8-10 Tagen, bei einem herkömmlichen Keller 3-4 Wochen. Dazu kommt der Ausbau und der variiert enorm. Ein einfacher Nutzkeller schlägt mit etwa 2 zusätzlichen Wochen zu buche, inkl. HAR vom Erdgeschoss in den Keller zu verlegen. Ein einfacher Ausbau zum Wohnraum 4-8 Wochen.

Was kostet das an Bauzeit? Die reine Bauzeitverlängerung kostet euch mindestens Bereitstellungszinsen ( bei 4% und 300.000€ Kredit etwa 1.000€ im Monat ) sowie Miete für die Wohnung. Das können also zusätzlich 1.600 – 2.000€ pro Monat sein.

3. Erdarbeiten

Da waren schon einige Bauherren am Verzweifeln, weil die Kosten für die die Grube völlig aus dem Ruder gelaufen sind. Das fängt bei mehr Aushub an, geht von Abstützen eines Hanges weiter oder Vorgaben des Bebauungsplanes müssen eingehalten werden. Daher ließst man immer wieder bei den Bauherren, dass der Erdbau der unkalkulierbarste Posten überhaupt ist.

Mein Tipp aus eigener Erfahrung: Bei uns gab es in der Nähe eine Autobahnbaustelle und die mussten Material entsorgen. Wir lagen deutlich näher als die Deponie und haben daher 23 LKW Ladungen kostenlos und ohne Transport bekommen. Es gibt aber auch Baustellen die Material benötigen, schaut euch mal um oder fragt euren Baggerfahrer.

Wenn alles glatt läuft, könnt ihr das durchaus mit 15.000€ packen. Rechnet mal lieber mit 25.000€ und haltet Reserve bereit. Am genauesten kann die Tiefbaufirma kalkulieren, wenn sie ein Bodengutachten und Bebauungsplan hat. Fragt wegen Bodengutachten mal die Nachbarn, wenn die ein ähnliches Grundstück mit Keller haben. Bei örtlichen Neubausiedlungen könnte auch das Bauamt eines haben.

Preis 15 – 35.000€ und bei Hanglagen auch deutlich mehr.

4. Hang abfangen

Da hängen die Kosten stark vom Untergrund, der Statik und Bodengutachten ab. Da sagt man auch schon, was ihr machen müsst. Je nach Hanglage und wie stark die Abrutschgefahr ist, braucht ihr eine kleine oder größere Mauer. Klein kann 5.000€ bedeuten, groß 20 – 30.000€… aber das ist von Fall zu Fall verschieden. Wenn ihr ein Grundstück in Hanglage kaufen wollt, erkundigt euch mal bei Nachbarn, was das bei ihnen gekostet hat.

5. Großer Bagger

Ihr müsst natürlich die LKWs beladen und auch für den Boden braucht ihr ihn. Aber man lässt ihr ja nicht stehen und wartet bis es weiter geht. Je nach Aufwand werdet ihr ihn 2-4 Tage brauchen. Wenn es ein großer Bagger ist, wird der per LKW zu euch gebracht und abgeholt. Bei uns waren das alleine 700€ Transportkosten. Aufpreis daher 1-2.000€.

6. Drainage

Drainage wird dann benötigt, wenn man seinen Keller vor zu viel Wasser schützen muss. Ihr könntet den Keller natürlich auch besser abdichten, was langfristig eine gute Idee ist. Denn die Drainage kann verstopfen, kostet bei der Einleitung in die Kanalisation Versiegelungsgebühr oder verursacht Mehrkosten, wenn man eine Rigole / Sickertunnel baut.

Da beim Edbau ja ein Bagger da ist, kommen nur die Mehrkosten in die Rechnung. Damit liegt ihr bei 1 – 3.000€. Mit dem Bagger macht ihr aber nur die Vorbereitung, die Feinarbeiten dann ohne Bagger.

7. Sicker Tunnel

Damit man nicht eine Versiegelungsgebühr zahlen muss, solltet ihr das Wasser versickern lassen. Da bietet sich ein Sicker-Tunnel an. Kostet mit Einbau etwa 1.000€, sofern ihr einen Bagger von Erdbau eh dahabt.

8. Versiegelungsgebühren

Leitet ihr das Wasser aus der Drainage in die Kanalisation ein, kostet euch das bis zu 2€ / m² für die versiegelte Fläche. Da kommen schnell 150-250€ / Jahr zusammen.

9. Abdichten der Kellerwände

Wasser ist nie gut, auch wenn es keinen Frost gibt. Ob euer Keller eine Abdichtung hat und welche, müsst ihr vorher klären. Dabei unterscheidet man nach Erdfeuchte, die also nur kurz an den Wänden ist und wieder verdunstet. Dann viel Regenwasser, das länger an der Wand bleibt und viel Wasser durch einen Fluss oder hohes Grundwasser.

• Einfach etwa 3.000€
• Medium etwa 5.000€
• Weiße Wanne 6.500 – 7.500€
• Abdichten der Lichtschächte 5-650€ / Lichtschacht

Ihr könnt euch viel Geld sparen, wenn ihr die Abdichtung und die Dämmung selber anbringt. Aber passt auf, dass kann bei Wassereinbruch Probleme mit der Versicherung geben.

10. Perimeterdämmung

Das ist die Dämmung für die Außenwände es Kellers. Die Materialkosten für die XPS Platten und Kleber liegen bei etwa 6.000€ und dazu kommen noch die Arbeitsstunden. Das Anbringen machen Hausbauer auch gern selber, da es recht einfach ist. Ansonsten liegt ihr bei einem kleinen bis mittlerem Keller bei etwa 8—10.000€. Neben dem selbermachen, lohnt sich auch ein Preisvergleich, da die Preise ganz schön auseinander gehen. Auch Eigenmarken beim XPS sind eine gute Option.

11. Mehr Dämmung wegen der KfW Werte

Vielleicht reicht die normale Dämmung nicht und man braucht zusätzliche Dämmung unter der Bodenplatte oder an den Außenwänden, um die KfW-Vorgaben zu erreichen. Das können mehrere tausend Euro sein, je nach den zu erreichenden Werten.

12. Schotter zum Auffüllen

Damit das Wasser versickern kann, braucht es eine durchlässige Schicht rund um den Keller. Wer Glück hat baut auf solchem Material, aber das ist in Deutschland eher selten. Bei einem Keller von 8x10m und einer Schotterschicht von 1m um den Keller, sind das bei einer Höhe von 2,50m 100m³ Schotter, also etwa 160T, was etwa 20 LKW Ladungen entspricht. Wenn eine Tonne Schotter etwa 20€ kostet, sind das 3.200€ zzgl. Fahrtkosten.

Je nach Fahrstrecke kommen da etwa 4.500 – 6.000€ zusammen

13. Auffahrt

Diese ist natürlich ein optisches Element und kann daher stark im Preis variieren, je nach dem eigenen Geschmack. Bei einer normalen Auffahrt und Material, kommen für den Unterbau bis zu den gewünschten Steinen etwa 120-140€ / m² auf euch zu. Meist ist es billiger, je größer die Fläche ist. Wenn ihr noch weitere besondere Elemente haben möchtet, kostet das extra.

14. Zusätzliche Verrohrung außen

Wenn ihr Abflüsse im Keller habt, müsst ihr diese natürlich auch im Außenbereich an eure Kanalisation / Revisionsschacht anbinden. Das kann zu tiefen Gräben führen oder einer Hebeanlagen, wenn die Abwasserkanalisation über euren Abflüssen liegt. Die Rohre selber sind günstig, aber die arbeiten drum herum können 1-2.000€ kosten.

15. Kellerhöhe

Die normale Geschosshöhe liegt bei etwa 2,45m und das passt auch in die Landesbauvorschriften für Wohnraum. Höhere Decken fühlen sich aber angenehmer an. Der Aufpreis dafür liegt bei etwa 3-5.000€.

16. Mehrsparteneinführung

In Bayern ist die Mehrsparteneiführung bei einem Keller Vorschrift. Diese kostet etwa 800€. Allerdings braucht sie auch ein Loch in der Wand. Die einfachste Lösung ist, man sagt es gleich dem Kelleranbieter und der macht das mit. Kostet etwa 300€.

Preis Mehrsparteneinführung: 1.000 -1.500€

17. Kernbohrungen

Wenn ihr nachträglich Kernbohrungen für die Mehrsparteneinführung, Decke oder andere Dinge braucht, kosten diese etwa 450€ inkl. kurzer Anfahrt. Wenn diese länger ist, können das auch 5-600€ werden. Macht man mehrere Kernbohrungen vermindert sich der Preis pro Bohrung meist deutlich.

18. Hebeanlage

Hier macht es einen Unterschied, ob man nur Grauwasser ( einfach verschmutztes Wasser ) oder Schwarzwasser ( mit Fäkalien ) hat. Die Anlagen mit Schwarzwasser sind etwas teurer. Dazu kommt der Anschluss und evtl. weitere Verrohrungen.

Preis Grauwasser Hebeanlage 500- 2.000€

Preis Schwarzwasser Hebeanlage 1.000 – 3.000€

Hebeanlage für ein komplettes Haus: 15 – 20.000€

19. Verrohrung

Das Abwasser muss natürlich nach draußen befördert werden und somit kann eine Verrohrung nötig werden, auch bei einem Nutzkeller. So kann es sein, dass man im HAR einen Abfluss will, es einen Raum für die Waschmaschine gibt oder man einen Bereich hat, wo man sein Bike oder die Wanderschuhe mit Wassersäubert. Vielleicht auch noch ein Gäste-WC.

Gehen wir davon aus, dass alles recht nah beisammen liegt und es  Abflüsse gibt, wird das etwa 5-700€ kosten. Dazu evtl. noch Abflüsse. Rechnet mal mit 1.000€.

20. Estrich

Nach der Verrohrung kommt noch der Estrich. Wenn ihr diesen zusammen mit den oberen Geschossen macht und nur einmal pumpe braucht, kommt ihr auf etwa 1 – 1.500€ Mehrkosten. Ansonsten sind es etwa 2.000€

21. Kellerfenster

Hier muss natürlich das entsprechende Loch eingeplant werden, dann der Einbau und das gewünschte Fenster. Rechnet mal mit 150€ Einbaukosten für ein kleines Fenster zzgl. dem Fenster. Bedenkt aber, wenn ihr den Keller als Wohnraum nutzt, braucht ihr auch große Fenster. Das kann dann auch durchaus 500€ und mehr pro Fenster werden.

22. Lichtschächte

Ein einfacher Lichtschacht kostet etwa 5-800€ je nach Größe und Aufwand. Der preis kann sich ohne weiteres verdoppeln, wenn diese dicht sein müssen für die weiße Wanne. Dann werden das ohne weiteres bis zu 1.500€.

23. Kellertür

Hier stehen Diebstahl- und Brandschutz eher im Vordergrund, als die Optik. Dennoch sind Kellertüren günstiger als Haustüren. Ihr bekommt diese schon ab 200€, aber ab 5-600€ fangen halbwegs gute Kellertüren inkl. Zarge an. Im Bereich um die 1.000€ gibt es dann schon gute Kellertüren und nach oben ist alles offen. Für den Einbau rechnet noch einmal mit etwa 300€. Günstig liegt daher bei etwa 1.000€, etwas besser bei 1.500€.

24. Garagentor

Es gibt natürlich verschiedene Torarten, aber ein ganz einfaches kostet mit Einbau etwa 1.000€, wenn dieses elektrisch sein soll etwa 1.300€. Bessere Torvarianten erhaltet ihr ab etwa 2-2.5000€.

25. Kellertreppe

Diese ist auch nicht im Grundpreis enthalten, da nicht jeder eine Betontreppe will. Manche wollen die Haustreppe auch nach unten verlängert haben. Während ihr bei der Betontreppe im Schnitt mit 4.000€ rechnen solltet, könnte die Verlängerung eher 5.000€ kosten. Wenn es besondere Treppen sind, auch deutlich mehr. Rechnet mit etwa 1.000€ mehr, als für eure Standardtreppe in das OG.

26. Technikraum umsetzen

Da kommt es drauf an, wo sich der neue Anschlussraum befindet. Ist er gleich unter dem ursprünglichen HAR und muss nur nach unten erweitert werden, reichen Durchführungen die man bereits beim Guss der Bodenplatte machen kann. Dann ist die Verlegung nach unten recht einfach und man kommt mit 500-1.000€ weg, zzgl. den Bodenlöchern. Müssen Kabel, Rohre und Leitungen noch durch den Keller verlegt werden, können das auch 2-3.000€ werden. Hängt sehr vom Umfang der Arbeiten ab.

27. Innentüren

Je nach Kellergröße werdet ihr 2-5 Kellertüren benötigen. Einfache Innentüren für einen Keller kosten 120-150€ inkl. Zarge. Mit Einbau sind es etwa 300.00€ / Stück.

28. Größere Lüftungsanlage

Sollte es ein Wohnkeller werden, dann muss auch die Lüftungsanlage angepasst werden. Das hängt von den Raumkubikmetern ab und wie eine Lüftungsanlage die Luft umwälzen kann. Die Mehrkosten können hier bei 1.500 3.000€ liegen.

29. Treppe am Haus

Grad bei Hanglagen oder wenn die Kellertür sehr tief sitzt, braucht es noch eine Außentreppe. Die kann aus Beton sein oder verzinkter Stahl. Da gibt es einige Varianten. Rechnet bei der Treppe mit etwa 1.000€ und 500€ für den Einbau, wenn es keine schwierige Sache ist.

30. Kreditkosten

Ihr habt durch den Keller einen höheren Kredit und dadurch eine längere Laufzeit und somit mehr Zinsen. So können auch 85.000€ Kellerkosten 100.000€ werden, die man zurückzahlt. Diese höhere Kreditsummer kann auch den Zins verteuern. Dieser wirkt sich auf den gesamten Kredit aus und wird dann nicht nur für die 85.000€ berechnet, sondern auf den Gesamtkredit von vielleicht 400.000€. Dann können 0.2% auf die lange Laufzeit 10-15.000€ ausmachen und dazu kommen die Zinsen durch die längere Laufzeit, oder eine höhere Rate.

Lohnt sich ein Keller?

Bei den aktuellen Hauspreisen, die schnell in Richtung 500.000€ ohne Keller gehen, muss man sich wirklich überlegen, ob man sich die zusätzliche Belastung monatlich antun will. Ein Keller ist nett, oft auch nützlich und kann nachträglich nicht gebaut werden. Man muss diese Entscheidung vor dem Bau treffen. Ein Keller mit Zusatzkosten von 80 oder 100.000€? Dafür währe ich zu geizig. Das ist viel Geld, wo ich lieber Reise oder Freunde treffe.

Wie würde mein Plan für einen Keller aussehen?

Wahrscheinlich würde ich eine 9m² Wasserzisterne unters Haus bauen und als Technikkeller nutzen. Kostet keine 5.000€ und tut seinen Dienst. Wahlweise würde ich ein großes Gartenhaus oder eine unterkellerte Terrasse. Lurzum, ich würde mir eine günstige Alternative suchen, die einfach nur einen bestimmten Zweck erfüllt.